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울산 울주군 전용 47.01㎡(약 14평) 단독주택다가구 물건이 4번 유찰된 뒤 10월 21일 2억 7,785만원에 낙찰됐어요(감정가의 44.1%).

최저가와 비교

그날 최저가는 2억 1,592만원이었어요. 낙찰가는 최저가보다 6,193만원(28.7%) 높았어요. 최저가보다 한참 높게 써야 낙찰받을 만큼 경쟁이 있었다는 뜻이에요.

비슷한 물건과 비교

최근 90일 울주군 주택 낙찰 5건의 평균은 감정가의 47.5%예요. 이 물건은 평균보다 3.4%p 낮게 팔렸어요.

이 물건의 특징

위반건축물·제시외 건물·일괄매각 표시가 있던 물건이에요. 이런 물건은 권리관계 때문에 낙찰가가 평균과 크게 다를 수 있어요.

낙찰가는 법원경매정보 사건 상세의 매각금액이에요. 매각 뒤 불허가·대금 미납으로 바뀔 수 있어요.

사건번호

2024타경1035

법원

울산지방법원 경매9계

물건번호

1

용도

주택 · 단독주택다가구

위치

울산 울주군 온양읍

토지 면적

215.9㎡(65.3평)

건물 면적

47.01㎡(14.2평)

감정가

6억 2,949만원

마지막 최저가

2억 1,592만원 (감정가 34%)

유찰

4회

위반건축물

· 건축물대장에 건축법 위반으로 적힌 건물. 고치지 않으면 매수인에게도 이행강제금이 나올 수 있고 대출이 어려울 수 있어요.

제시외 건물

· 등기부에는 없지만 현장에 있는 건물(창고, 증축 부분 등). 매각에 포함되는지 매각물건명세서와 감정평가서로 확인합니다.

일괄매각

· 여러 부동산을 하나로 묶어 한 번에 파는 것(민사집행법 제98조). 토지와 그 위 건물을 함께 파는 경우가 많습니다.

• 특수물건 주의: 유치권·법정지상권·지분·대지권

  유치권·법정지상권처럼 등기부에 나오지 않는 권리, 지분만 파는 물건, 대지권이 등기되지 않았거나 토지에 별도 등기가 있는 집합건물, 위반건축물은 값이 많이 내려가도 그만한 이유가 있습니다. 무엇을 떠안는지 알고 들어가야 합니다.

• 권리분석 기초

  권리분석은 낙찰 뒤에 사라지는 권리와 매수인이 떠안는 권리를 가려내는 일입니다. 말소기준권리를 찾고, 그보다 앞선 대항력 있는 임차인과 배분요구종기를 확인하는 것이 출발점입니다.

• 입찰가 정하기와 시세 조사

  감정가는 몇 달 전 평가액이라 지금 시세와 다를 수 있습니다. 실거래가와 현재 매물로 시세를 다시 잡고, 세금·인수할 보증금·공용부분 체납 관리비·명도비용·수리비·이자를 뺀 값에서 거꾸로 최대 입찰가를 정하세요.

• 법원경매 입찰 방법(기일입찰·기간입찰)

  법원경매는 대부분 매각기일에 법원에 나가 입찰표와 매수신청보증금(원칙은 최저매각가격의 10%)을 함께 내는 기일입찰로 진행합니다. 개찰에서 가장 높은 값을 쓴 사람이 최고가매수신고인이 되고, 조건을 갖춘 다른 입찰자는 차순위매수신고를 할 수 있습니다.