권리분석 기초

말소기준권리

말소기준권리는 낙찰로 지워지는 권리와 남는 권리를 가르는 기준입니다. 일반적으로 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 등 가운데 등기가 가장 앞선 것이 기준이 됩니다.

기준보다 뒤에 생긴 권리는 대부분 사라지고, 기준보다 앞선 권리(선순위 전세권·가처분·지상권 등)는 매수인이 떠안을 수 있습니다. 압류재산 공매에서는 체납 세금 때문에 걸린 압류등기가 기준 판단에 자주 등장합니다.

• 등기사항전부증명서(인터넷등기소)의 갑구·을구를 날짜 순서로 늘어놓고 가장 앞선 기준 권리를 찾습니다.
• 가처분·예고등기·유치권·법정지상권·분묘기지권처럼 낙찰 뒤에도 남을 수 있는 권리는 따로 조심합니다. 유치권·법정지상권은 등기부에 나오지 않을 수 있습니다.

대항력 있는 임차인

주택임대차보호법상 임차인은 집을 넘겨받고(인도) 전입신고를 하면 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 이 대항력이 말소기준권리보다 앞서면 낙찰자에게도 '보증금을 다 돌려받기 전까지 나가지 않겠다'고 주장할 수 있습니다.

이런 임차인이 배분에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 보증금은 매수인이 물어 줘야 합니다. 입찰가에 이 금액을 미리 더해 계산해야 합니다.

• 확정일자까지 갖춘 임차인은 순위에 따라 배분에서 보증금을 받을 수 있습니다(우선변제권).
• 보증금이 적은 임차인은 일정 금액을 먼저 받는 최우선변제 대상일 수 있습니다. 기준 금액은 지역·시점마다 다릅니다.
• 온비드가 보여 주는 임차인 이름은 가려져 있습니다. 경매 한눈에도 가린 그대로 보여 줍니다.

배분요구종기

공매에서 임차인·채권자가 매각대금에서 돈을 받으려면 배분요구종기까지 배분을 요구해야 합니다(경매의 배당요구종기에 해당). 온비드 물건 상세와 경매 한눈에 물건 상세에 날짜가 나옵니다.

대항력 있는 선순위 임차인이 기한까지 배분요구를 하지 않았다면 보증금 전액을 매수인이 떠안을 수 있으니 특히 조심합니다.

입찰 전 체크리스트

• 등기사항전부증명서를 직접 떼어 보고 말소기준권리를 찾았다
• 온비드 임대차 정보·전입 여부로 점유자와 대항력 여부를 확인했다
• 배분요구종기와 임차인의 배분요구 여부를 확인했다
• 감정평가서의 이용현황과 현장 상태를 비교했다
• 명도 책임·체납 관리비·인수할 수 있는 보증금을 비용에 넣었다

권리분석은 직접 확인해야 하며, 판단이 어려우면 변호사·법무사와 상의하세요. 이 글은 일반적인 설명입니다.

자주 묻는 질문

Q. 말소기준권리보다 늦게 들어온 임차인은 걱정 없나요?

대항력이 없어 보증금을 떠안지는 않는 것이 원칙이지만, 실제로 집을 비워 주는 명도 협의는 여전히 필요합니다.

Q. 등기부에 없는 권리도 있나요?

유치권·법정지상권·분묘기지권 등은 등기 없이 생길 수 있어 현장 확인과 공고 유의사항을 꼭 봐야 합니다.