당해세가 뭔가요?

그 부동산 자체에 매겨진 세금입니다. 국세는 상속세·증여세·종합부동산세(국세기본법 제35조 제3항), 지방세는 재산세 등(지방세기본법 제71조 제5항)이 해당합니다.

같은 순위 채권자가 여럿이면요?

일반채권처럼 순위가 같으면 남은 돈을 채권액 비율로 나눕니다(안분배당).

배당 순서 기초

매각대금은 집행비용을 먼저 떼고, 소액임차인·최종 3개월 임금 같은 최우선 채권, 그 부동산에 매겨진 당해세, 그다음 저당권·확정일자 임차인·조세를 날짜 순서로, 마지막에 일반채권 순서로 나눕니다. 순서를 알면 임차인이 보증금을 얼마나 받는지, 매수인이 떠안을 돈이 있는지 가늠할 수 있습니다.

공식 자료 확인 2026.10.16 · 일반적인 설명이며 최종 기준은 물건별 공고문·매각물건명세서예요.

일반적인 배당 순서

자주 쓰는 순서를 간단히 정리한 것입니다. 실제 배당은 법원이 사건마다 배당표로 정합니다(민사집행법 제145조).
순서	무엇	근거
0	집행비용(경매 절차 비용)	민사집행법 제53조
1	저당물 제3취득자가 쓴 필요비·유익비	민법 제367조
2	소액임차인 최우선변제금, 최종 3개월분 임금·최종 3년간 퇴직급여·재해보상금	주택임대차보호법 제8조, 상가건물 임대차보호법 제14조, 근로기준법 제38조 제2항, 근로자퇴직급여 보장법 제12조 제2항
3	당해세: 그 부동산에 매겨진 국세(상속세·증여세·종합부동산세)와 지방세(재산세 등)	국세기본법 제35조 제3항, 지방세기본법 제71조 제5항
4	(근)저당권·전세권·담보가등기, 확정일자 임차인, 조세를 설정일·확정일자·법정기일 순서로	국세기본법 제35조 제1항 제3호, 주택임대차보호법 제3조의2
5	그 밖의 임금 등 근로관계 채권	근로기준법 제38조 제1항
6	담보권보다 늦은 조세 → 공과금 → 일반채권(가압류 포함, 금액 비율로 나눔)	국세기본법 제35조 제1항

배당받으려면

임차인이나 일반 채권자는 배당요구종기까지 배당요구를 해야 배당받습니다(민사집행법 제88조·제148조 제2호).
첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자와 매각으로 소멸하는 저당권·전세권 등 권리자는 배당요구를 하지 않아도 배당받습니다(민사집행법 제148조 제3호·제4호).
배당받는 임차인은 집을 매수인에게 넘겨야 보증금을 받을 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제3항).

당해세와 확정일자 임차인(2023년부터)

당해세는 원래 저당권·확정일자 임차인보다 앞섭니다. 그런데 2023년부터 주택 임차인(대항요건+확정일자)이나 주거용 건물 전세권자는, 확정일자·설정일보다 법정기일이 늦은 당해세가 있으면 그 당해세 몫만큼 먼저 배당받을 수 있게 됐습니다(국세기본법 제35조 제7항, 지방세기본법 제71조 제6항). 다른 담보권자가 받을 몫에는 영향을 주지 않습니다.

예시로 계산해 보기

이 임차인은 근저당권보다 늦게 전입해 대항력이 없으므로 못 받은 1억300만 원을 매수인이 떠안지 않습니다. 반대로 임차인이 근저당권보다 먼저 전입했다면 대항력이 있어 못 받은 금액을 매수인이 물어 줘야 합니다.

가상의 예: 배당할 돈 2억9,700만 원(매각대금 3억 원 − 집행비용 300만 원 가정), 당해세·최우선 채권 없음
순위	권리(날짜)	청구액	배당액
1	근저당권(2020.3.2)	2억 원	2억 원
2	임차인 전입·확정일자(2021.7.9), 배당요구함	2억 원	9,700만 원
3	가압류(2022.1.5)	5,000만 원	0원

실제 배당은 이자·비용, 조세 법정기일, 소액임차인 기준 시점 등으로 훨씬 복잡합니다. 인수할 금액이 걸린 물건은 전문가와 함께 계산하세요.

자주 묻는 질문

Q. 당해세가 뭔가요?: 그 부동산 자체에 매겨진 세금입니다. 국세는 상속세·증여세·종합부동산세(국세기본법 제35조 제3항), 지방세는 재산세 등(지방세기본법 제71조 제5항)이 해당합니다.
Q. 같은 순위 채권자가 여럿이면요?: 일반채권처럼 순위가 같으면 남은 돈을 채권액 비율로 나눕니다(안분배당).

출처

임차인 대항력·최우선변제 말소기준권리와 인수·소멸