경매·공매 가이드

공매와 경매가 어떻게 다른지, 온비드 입찰, 유찰과 최저가, 명도, 용어

1. 1공매와 경매 차이공매는 한국자산관리공사(캠코)의 온비드에서 전자입찰로, 경매는 법원이 민사집행법에 따라 진행합니다. 입찰 방법, 가격이 내려가는 방식, 명도(인도) 절차가 달라 같은 집이라도 준비할 것이 다릅니다.
2. 2온비드 공매 입찰 방법온비드 공매는 회원가입 → 실명인증·인증서 등록 → 물건 검색 → 입찰서 제출 → 입찰보증금 납부 → 개찰 순서로 진행합니다. 제출한 입찰서는 고치거나 취소할 수 없으니 공고문을 먼저 끝까지 읽어야 합니다.
3. 3명도와 인도 책임명도는 집에 사는 사람을 내보내고 부동산을 넘겨받는 일입니다. 온비드 압류재산 공매는 대부분 명도 책임이 매수인에게 있고, 법원경매의 인도명령 같은 간이 절차가 없어 협의가 안 되면 소송까지 갈 수 있습니다.
4. 4유찰과 최저가입찰자가 없어 낙찰자가 정해지지 않는 것을 유찰이라 합니다. 공매는 유찰되면 다음 회차 최저입찰가가 공고에 정한 비율만큼 내려가고, 일부 물건은 유찰 뒤 수의계약도 됩니다. 많이 내린 물건일수록 이유를 먼저 찾아야 합니다.
5. 5경매·공매 용어 사전매각기일, 최저매각가격, 매각물건명세서, 말소기준권리, 배당요구종기, 대항력, 인도명령처럼 경매·공매 물건을 볼 때 자주 나오는 말을 쉬운 말로 풀고 관련 법 조문을 함께 적었습니다.

입찰표 쓰는 법부터 서류 읽기, 낙찰 뒤 대금 납부·인도명령, 차순위·재매각까지

1. 6법원경매 입찰 방법(기일입찰·기간입찰)법원경매는 대부분 매각기일에 법원에 나가 입찰표와 매수신청보증금(원칙은 최저매각가격의 10%)을 함께 내는 기일입찰로 진행합니다. 개찰에서 가장 높은 값을 쓴 사람이 최고가매수신고인이 되고, 조건을 갖춘 다른 입찰자는 차순위매수신고를 할 수 있습니다.
2. 7매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 읽는 법법원은 매각기일 1주 전까지 매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서를 누구나 볼 수 있게 공개합니다. 명세서에는 점유자·임차인 진술과 매각으로 없어지지 않는 권리가, 현황조사서에는 집행관이 본 점유 상태가, 감정평가서에는 최저매각가격의 바탕이 된 평가가 담깁니다.
3. 8낙찰 후 절차: 매각허가부터 인도명령까지최고가매수신고인이 되면 매각기일부터 1주 안의 매각결정기일에 매각허가 여부가 정해지고, 즉시항고 없이 확정되면 법원이 1개월 안의 대금지급기한을 정합니다. 대금을 다 내면 소유권을 얻고, 그날부터 6개월 안에 인도명령을 신청할 수 있습니다.
4. 9공유자 우선매수·차순위매수·재매각지분경매에서는 다른 공유자가 최고가와 같은 값으로 먼저 살 수 있고(공유자 우선매수), 최고가매수신고인이 대금을 내지 않으면 차순위매수신고인에게 기회가 가거나 재매각이 열립니다. 대금을 내지 않은 매수인은 보증금을 돌려받지 못하고 재매각에 입찰할 수도 없습니다.
5. 10법원 차량 경매 처음 하기법원 차량 경매는 집행관이 맡아 둔 차를 매각기일에 입찰로 팝니다. 시운전을 할 수 없고 상태를 감정평가서와 사진으로만 봐야 해서, 시세보다 싸게 보여도 수리비·보관료·이전 비용을 더해 따져야 합니다.

말소기준권리, 임차인 대항력·최우선변제, 배당 순서

1. 11권리분석 기초권리분석은 낙찰 뒤에 사라지는 권리와 매수인이 떠안는 권리를 가려내는 일입니다. 말소기준권리를 찾고, 그보다 앞선 대항력 있는 임차인과 배분요구종기를 확인하는 것이 출발점입니다.
2. 12말소기준권리와 인수·소멸경매에서는 저당권은 모두 사라지고, 그보다 늦은 권리도 대부분 사라지지만, 말소기준권리보다 앞선 지상권·전세권·가처분·보전가등기와 대항력 있는 임차인은 매수인이 떠안을 수 있습니다. 등기부를 날짜·접수번호 순서로 늘어놓는 것에서 시작합니다.
3. 13임차인 대항력·우선변제권·최우선변제주택 임차인은 집을 넘겨받고 전입신고를 하면 다음 날부터 대항력이 생기고, 확정일자까지 갖추면 순위에 따라 보증금을 배당받습니다. 보증금이 적은 임차인은 일정액을 다른 담보권자보다 먼저 받는데, 기준 금액은 지역과 담보권 설정 시점에 따라 다릅니다.
4. 14배당 순서 기초매각대금은 집행비용을 먼저 떼고, 소액임차인·최종 3개월 임금 같은 최우선 채권, 그 부동산에 매겨진 당해세, 그다음 저당권·확정일자 임차인·조세를 날짜 순서로, 마지막에 일반채권 순서로 나눕니다. 순서를 알면 임차인이 보증금을 얼마나 받는지, 매수인이 떠안을 돈이 있는지 가늠할 수 있습니다.

시세 조사와 입찰가 계산, 경락잔금대출, 취득세·보유세·양도세

1. 15입찰가 정하기와 시세 조사감정가는 몇 달 전 평가액이라 지금 시세와 다를 수 있습니다. 실거래가와 현재 매물로 시세를 다시 잡고, 세금·인수할 보증금·공용부분 체납 관리비·명도비용·수리비·이자를 뺀 값에서 거꾸로 최대 입찰가를 정하세요.
2. 16경락잔금대출과 자금 계획경락잔금대출은 낙찰 뒤 잔금을 내려고 받는 주택·부동산 담보대출입니다. 대금지급기한이 매각허가결정 확정 뒤 1개월 안이라 시간이 짧고, 주택은 정부 대출 규제를 함께 받으므로 입찰 전에 은행에서 한도를 확인해야 보증금을 지킬 수 있습니다.
3. 17경매 세금: 취득세·보유세·양도세경매로 사도 취득세는 일반 매매와 같은 틀로 냅니다. 대금을 다 낸 날이 취득일이고 60일 안(실제로는 등기 전)에 신고·납부합니다. 재산세·종부세는 6월 1일 소유자에게 나오고, 2년 안에 팔면 양도세 단기 세율이 높습니다.

유치권·법정지상권·지분·대지권, 농지와 토지거래허가구역

1. 18특수물건 주의: 유치권·법정지상권·지분·대지권유치권·법정지상권처럼 등기부에 나오지 않는 권리, 지분만 파는 물건, 대지권이 등기되지 않았거나 토지에 별도 등기가 있는 집합건물, 위반건축물은 값이 많이 내려가도 그만한 이유가 있습니다. 무엇을 떠안는지 알고 들어가야 합니다.
2. 19농지취득자격증명과 토지거래허가구역경매로 농지를 사려면 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 내야 하고, 못 내면 매각이 불허가되며 보증금까지 잃을 수 있습니다. 반면 토지거래허가구역의 땅·집은 민사집행법에 따른 경매로 사면 토지거래허가를 받지 않아도 됩니다.

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