경매 세금: 취득세·보유세·양도세

취득일과 신고 기한

• 경매 매수인은 매각대금을 다 낸 때 소유권을 얻습니다(민사집행법 제135조). 취득세에서도 유상승계취득은 사실상 잔금(대금)을 낸 날을 취득일로 봅니다(지방세법 시행령 제20조 제2항).
• 취득일부터 60일 안에 신고·납부해야 하고, 그 전에 등기하려면 등기 신청 접수일까지 내야 합니다(지방세법 제20조 제1항·제4항). 경매는 법원이 등기를 촉탁하므로 보통 대금 납부 직후 냅니다.
• 과세표준은 실제 취득가격(낙찰가)이 기준입니다. 신고·납부는 관할 시·군·구나 위택스에서 합니다.

취득세 표준·중과 세율

주택 세율은 건축물대장·등기부에 주택으로 올라 있는 경우에 적용합니다(지방세법 제11조 제1항 제8호). 서류상 주택이 아닌 건물은 실제로 살고 있어도 4%가 될 수 있습니다. 주택 수 계산과 일시적 2주택 같은 예외는 시행령으로 정하니 관할 시·군·구에 확인하세요.

보유세: 6월 1일 소유자

• 재산세 과세기준일은 매년 6월 1일이고(지방세법 제114조), 종합부동산세도 같은 날을 기준으로 합니다(종합부동산세법 제3조).
• 대금을 6월 1일까지 내면 그해 재산세(와 해당하면 종부세)가 매수인에게 나오고, 6월 2일 이후에 내면 전 소유자에게 나옵니다. 대금지급기한 안에서 납부일을 고를 수 있다면 이 날짜를 참고하세요.

양도세: 보유기간이 짧으면 세율이 높습니다

• 보유기간은 대금을 청산한 날(경매는 대금 완납일)부터 셉니다(소득세법 제98조).
• 1세대 1주택 비과세, 다주택자 중과 여부, 비사업용 토지 같은 규정은 요건이 복잡하고 자주 바뀝니다. 팔기 전에 국세청 안내나 세무 전문가로 확인하세요.

세율과 감면 규정은 법령 개정으로 바뀔 수 있습니다. 이 글은 2026년 10월 현행 조문을 바탕으로 한 일반 설명이며, 실제 세액은 관할 시·군·구와 세무서, 세무사에게 확인하세요.

자주 묻는 질문

Q. 경매로 사면 취득세가 싸지나요?

아니요. 경매도 돈을 내고 사는 유상취득이라 일반 매매와 같은 세율 틀을 적용합니다. 다만 과세표준이 낙찰가라 같은 집을 시세보다 싸게 샀다면 세액도 그만큼 줄어듭니다.

Q. 오피스텔도 주택 세율인가요?

건축물대장에 업무시설로 되어 있는 오피스텔을 취득하면 주택 세율이 아니라 4%를 적용하는 것이 일반적입니다(지방세법 제11조 제1항 제7호 나목). 관할 시·군·구에 확인하세요.