낙찰 후 절차: 매각허가부터 인도명령까지

한눈에 보는 일정

매각허가결정과 즉시항고

• 법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 듣고 매각을 허가하거나 허가하지 않는 결정을 선고합니다. 결정은 확정되어야 효력이 생깁니다(민사집행법 제126조).
• 매수 자격이 없거나, 명세서에 중대한 흠이 있거나, 부동산이 크게 훼손된 사실이 드러나는 등 법에 정한 사유가 있으면 불허가될 수 있습니다(민사집행법 제121조). 농지인데 농지취득자격증명을 기한까지 못 낸 경우가 대표적입니다.
• 매각허가결정에 항고하려면 매각대금의 10분의 1을 보증으로 공탁해야 합니다(민사집행법 제130조 제3항). 항고가 있으면 확정과 대금 납부가 그만큼 늦어집니다.
• 매수신고가 있은 뒤 경매신청을 취하하려면 최고가매수신고인(매수인)과 차순위매수신고인의 동의가 필요합니다(민사집행법 제93조 제2항).

대금 납부

• 현금으로 낸 보증금은 매각대금에 넣으므로 잔금은 '매각가 − 보증금'입니다(민사집행법 제142조 제3항).
• 대출을 받는다면 대금을 낼 때까지 매수인과 은행이 함께 신청해, 등기 촉탁서를 법무사 등이 받아 근저당 설정과 함께 등기소에 내는 방식으로 진행할 수 있습니다(민사집행법 제144조 제2항).
• 기한까지 대금을 내지 않으면 차순위매수신고인이 있으면 그 사람에게 매각을 허가할지 정하고, 없으면 재매각합니다. 어느 경우든 앞선 매수인은 보증금을 돌려받지 못합니다(민사집행법 제137조·제138조).

소유권이전등기와 세금

대금이 들어오면 법원사무관 등이 매수인 앞으로 소유권이전등기, 매수인이 떠안지 않는 권리의 말소등기, 경매개시결정등기 말소를 등기소에 촉탁합니다(민사집행법 제144조 제1항). 등기 비용은 매수인이 냅니다(같은 조 제3항).

촉탁을 신청할 때 취득세 등을 먼저 신고·납부해야 하므로, 취득세는 대금 납부일부터 60일 안이 기한이지만 실제로는 등기 전에 냅니다(지방세법 제20조). 계산법은 '경매 세금' 글을 보세요.

인도명령

• 대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청하면 법원이 채무자·소유자·점유자에게 부동산을 매수인에게 넘기라고 명할 수 있습니다(민사집행법 제136조 제1항). 소송보다 훨씬 빠른 절차입니다.
• 매수인에게 대항할 수 있는 권원이 있는 점유자(예: 보증금을 다 돌려받지 못한 대항력 있는 임차인)에게는 인도명령이 나오지 않습니다(같은 항 단서).
• 채무자·소유자가 아닌 점유자에게는 법원이 원칙적으로 심문을 합니다(같은 조 제4항). 명령을 따르지 않으면 집행관에게 강제집행을 맡길 수 있습니다(같은 조 제6항).
• 6개월이 지나면 인도명령을 받을 수 없어 명도(인도) 소송을 해야 합니다. 협의가 되더라도 기한 안에 신청해 두는 경우가 많습니다.

배당과 임차인의 이사

대금이 지급되면 법원은 배당절차를 밟습니다(민사집행법 제145조). 배당받을 임차인은 집을 매수인에게 넘겨야 보증금을 받을 수 있어서(주택임대차보호법 제3조의2 제3항), 실무에서는 매수인이 이사를 확인해 주는 명도확인서를 냅니다. 배당받는 임차인과는 이 시점을 기준으로 이사 일정을 협의하는 경우가 많습니다.

점유자가 있는 집에 허락 없이 들어가거나 짐을 치우면 형사 문제가 될 수 있습니다. 협의가 안 되면 인도명령·강제집행 같은 법적 절차로 진행하세요.

자주 묻는 질문

Q. 잔금은 언제까지 내야 하나요?

매각허가결정이 확정된 뒤 법원이 정해 통지하는 대금지급기한까지입니다. 기한은 확정일부터 1개월 안의 날로 정합니다(민사집행규칙 제78조).

Q. 인도명령 기간을 놓쳤어요.

대금 납부 후 6개월이 지나면 인도명령을 신청할 수 없고 명도(인도) 소송을 해야 합니다(민사집행법 제136조). 변호사와 상의하세요.