법원경매 입찰 방법(기일입찰·기간입찰)

입찰 전에 확인할 것

• 매각기일과 장소: 법원은 매각기일 2주 전까지 공고하고(민사집행규칙 제56조), 매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서 사본을 매각기일 1주 전까지 누구나 볼 수 있게 둡니다(민사집행법 제105조 제2항, 민사집행규칙 제55조). 경매 한눈에 물건 상세의 '매각기일'·'매각 장소'에도 나옵니다.
• 사건은 기일 직전에 변경·연기·취하될 수 있습니다. 법원에 가기 전날과 당일에 법원경매정보에서 진행 상황을 다시 확인하세요.
• 채무자, 그 절차에 관여한 집행관, 그 부동산을 평가한 감정인은 입찰할 수 없습니다(민사집행규칙 제59조). 농지처럼 법령상 취득 자격이 필요한 물건은 법원이 입찰 자격을 제한할 수 있습니다(같은 규칙 제60조).
• 준비물: 신분증, 도장, 보증금. 대리인이 입찰하면 대리권을 증명하는 문서(보통 본인 인감을 찍은 위임장과 인감증명서), 법인은 대표자 자격을 증명하는 문서를 냅니다(같은 규칙 제62조 제3항·제4항). 세부 서류는 해당 법원 경매계에 미리 물어보세요.

매수신청보증금

기일입찰의 보증금은 최저매각가격의 10분의 1이 원칙입니다(민사집행규칙 제63조 제1항). 내가 쓰는 입찰가의 10%가 아니라 그 기일의 최저매각가격이 기준이라는 점을 기억하세요.

법원은 상당하다고 보면 보증금을 다르게 정할 수 있어서(같은 조 제2항), 앞선 매수인이 대금을 내지 않아 다시 파는 재매각 사건은 20%나 30%로 올려 정하는 경우가 많습니다. 경매 한눈에 법원경매 상세의 '매각물건명세 요약 → 매수신청보증금' 칸과 매각기일 공고에서 비율을 확인하세요.

• 낼 수 있는 방법: 현금, 지급제시기간이 5일 이상 남은 은행 자기앞수표, 보증보험회사 등과 맺은 지급보증위탁계약 문서(보증서)(민사집행규칙 제64조). 법원이 방법을 제한할 수도 있습니다.
• 보증금이 모자라면 가장 높은 값을 써도 매수가 허가되지 않습니다. 금액을 넉넉히, 정확히 맞춰 가세요.

입찰표 쓰기와 제출

• 집행관이 입찰을 시작한다고 알리면 입찰표를 받아 사건번호, 물건번호, 이름·주소, 대리인 정보, 입찰가격을 적습니다(민사집행규칙 제62조 제2항). 한 사건에 물건이 여러 개면 물건번호를 꼭 적습니다.
• 입찰가격은 정해진 금액으로 적어야 하며 '최고가보다 얼마 더' 같은 방식은 안 됩니다. 낸 입찰은 취소·변경·교환할 수 없습니다(같은 조 제2항·제6항). 금액을 잘못 썼다면 고치지 말고 새 용지에 다시 쓰세요.
• 자릿수 실수(0을 하나 더 쓰는 것)로 터무니없이 높은 값에 최고가매수신고인이 되면, 대금을 내지 못해 보증금을 잃을 수 있습니다. 제출 전에 한 번 더 읽어 보세요.
• 여러 사람이 함께 입찰할 때는 입찰표에 각자의 지분을 적습니다(같은 조 제5항).
• 입찰표 제출을 알린 뒤 최소 1시간이 지나야 입찰을 마감합니다(민사집행규칙 제65조 제1항). 마감 시각은 집행관이 알려 줍니다.

개찰과 최고가매수신고인

• 집행관이 입찰한 사람들 앞에서 입찰표를 열고 물건, 입찰자 이름, 입찰가격을 부릅니다(민사집행규칙 제65조 제2항·제3항).
• 가장 높은 값을 쓴 사람이 둘 이상이면 그 사람들만 다시 입찰하고(전보다 낮게는 못 씀), 그래도 같으면 추첨합니다(같은 규칙 제66조).
• 차순위매수신고: 최고가매수신고인이 대금을 내지 않으면 자기에게 매각해 달라고 미리 신고하는 것입니다. 신고액이 '최고가 − 보증금'을 넘어야 하고, 매각기일을 마칠 때까지 해야 합니다(민사집행법 제114조). 예를 들어 최저매각가격 2억 원(보증금 2천만 원), 최고가 2억5천만 원이면 2억3천만 원을 넘게 쓴 사람만 할 수 있습니다.
• 최고가·차순위가 아닌 입찰자는 매각기일 종결이 알려지는 즉시 보증금을 돌려받을 수 있습니다(민사집행법 제115조 제3항).
• 아무도 입찰하지 않으면 유찰되고, 법원은 최저매각가격을 낮춰 새 매각기일을 정합니다(민사집행법 제119조).

기간입찰은 이렇게 다릅니다

일부 법원·사건은 정해진 기간 동안 입찰표를 받는 기간입찰로 진행합니다. 입찰기간은 1주 이상 1개월 이하이고, 매각기일(개찰)은 입찰기간이 끝난 뒤 1주 안의 날로 정합니다(민사집행규칙 제68조).

입찰표를 봉투에 넣어 집행관에게 내거나 등기우편으로 보냅니다(같은 규칙 제69조). 보증금은 현금이 아니라 법원 계좌에 입금했다는 금융기관 증명서나 지급보증위탁계약 문서로 냅니다(같은 규칙 제70조). 경매 한눈에 상세의 '입찰 방법'과 기일 내역의 '입찰 기간'에서 어느 방식인지 볼 수 있습니다.

이 글은 일반적인 절차 설명입니다. 사건마다 특별매각조건(보증금 비율, 농지취득자격증명 제출 등)이 붙을 수 있으니 입찰 전에 매각물건명세서와 매각기일 공고를 확인하고, 모르는 점은 해당 법원 경매계에 물어보세요.

자주 묻는 질문

Q. 보증금은 내가 쓴 입찰가의 10%인가요?

아니요. 원칙적으로 그 기일 최저매각가격의 10%입니다(민사집행규칙 제63조). 다만 재매각처럼 법원이 비율을 올려 정한 사건은 공고된 비율을 따릅니다.

Q. 떨어지면 보증금은 언제 돌려받나요?

기일입찰에서 최고가·차순위매수신고인이 아니면 매각기일 종결 고지 뒤 바로 돌려받을 수 있습니다(민사집행법 제115조 제3항).

Q. 회사 때문에 법원에 못 가요.

대리인이 입찰할 수 있습니다. 대리권을 증명하는 문서를 집행관에게 내야 하고(민사집행규칙 제62조 제4항), 기간입찰 사건이면 등기우편으로도 낼 수 있습니다.