경매·공매 용어 사전

매각기일, 최저매각가격, 매각물건명세서, 말소기준권리, 배당요구종기, 대항력, 인도명령처럼 경매·공매 물건을 볼 때 자주 나오는 말을 쉬운 말로 풀고 관련 법 조문을 함께 적었습니다.

공식 자료 확인 2026.10.16 · 일반적인 설명이며 최종 기준은 물건별 공고문·매각물건명세서예요.

절차 용어

용어	뜻
강제경매·임의경매	판결 등 집행권원으로 하는 경매가 강제경매, 저당권 같은 담보권을 실행하는 경매가 임의경매(담보권 실행 경매)입니다. 절차는 거의 같습니다(민사집행법 제268조).
경매개시결정	법원이 경매를 시작하기로 한 결정. 등기부에 경매개시결정등기가 올라갑니다.
매각기일	입찰을 받는 날(기간입찰은 개찰하는 날).
매각결정기일	매각기일부터 1주 안에 매각 허가 여부를 정하는 날(민사집행법 제109조).
최저매각가격	그 기일에 이 값보다 낮게는 살 수 없는 가격. 감정가를 참작해 정하고 유찰되면 낮아집니다(제97조·제119조).
매수신청보증금	입찰할 때 내는 보증금. 기일입찰은 원칙적으로 최저매각가격의 10%(민사집행규칙 제63조).
기일입찰·기간입찰	매각기일에 법원에서 입찰표를 내는 방식과, 정해진 기간 동안 입찰표를 받는 방식.
최고가매수신고인	개찰에서 가장 높은 값을 쓴 입찰자. 매각허가결정이 나면 '매수인'이 됩니다.
차순위매수신고인	최고가매수신고인이 대금을 안 내면 대신 매수하겠다고 신고한 사람(제114조).
유찰	입찰자가 없어 팔리지 않은 것. 신건은 한 번도 유찰되지 않은 물건.
재매각	매수인이 대금을 내지 않아 다시 파는 것. 앞선 매수인은 보증금을 돌려받지 못합니다(제138조).
대금지급기한	매각대금 잔금을 내야 하는 날. 매각허가결정 확정일부터 1개월 안(민사집행규칙 제78조).
인도명령	대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청하면 점유자에게 부동산을 넘기라고 명하는 결정(제136조).
명도	점유자를 내보내고 부동산을 넘겨받는 일. 법 조문에서는 '인도'라고 합니다.

서류·권리 용어

용어	뜻
매각물건명세서	법원이 점유자 진술, 매각으로 소멸하지 않는 권리, 법정지상권 개요 등을 적은 서류(제105조).
현황조사보고서	집행관이 현장을 조사해 점유 관계·보증금 등을 적은 보고서(제85조).
감정평가서	감정인이 부동산 가치를 평가한 서류. 최저매각가격의 바탕입니다.
말소기준권리	낙찰로 사라지는 권리와 남는 권리를 가르는 기준이 되는 가장 앞선 (근)저당권·(가)압류·담보가등기·경매개시결정등기.
인수	매수인이 떠안는 것. 말소기준권리보다 앞선 지상권·전세권·가처분, 대항력 있는 임차인 보증금 등(제91조).
대항력	임차인이 새 소유자에게도 임대차를 주장할 수 있는 힘. 주택은 인도와 전입신고 다음 날부터(주택임대차보호법 제3조).
확정일자	임대차계약서에 받는 날짜 도장. 대항요건과 함께 갖추면 우선변제권이 생깁니다(제3조의2).
최우선변제	소액임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 먼저 받는 것(제8조).
유치권	물건에 관해 생긴 채권을 받을 때까지 물건을 붙잡아 둘 수 있는 권리. 등기 없이 생깁니다(민법 제320조).
법정지상권	토지와 건물 주인이 경매로 달라질 때 건물을 위해 법이 인정하는 토지 사용권(민법 제366조).
지분경매	공유 부동산 가운데 한 사람의 지분만 파는 경매. 다른 공유자에게 우선매수권이 있습니다(제140조).

돈 용어

용어	뜻
배당	매각대금을 채권자들에게 순위대로 나눠 주는 절차(제145조). 공매에서는 '배분'이라 합니다.
배당요구종기	배당을 받으려면 이 날까지 배당요구를 해야 하는 마감일(제84조). 공매는 배분요구종기.
당해세	그 부동산 자체에 매겨진 세금(상속세·증여세·종합부동산세, 재산세 등). 배당에서 앞 순위입니다.
집행비용	경매 절차에 든 비용. 매각대금에서 가장 먼저 뗍니다(제53조).
낙찰가율	감정가 대비 낙찰가 비율. 경매 한눈에서는 최저가의 감정가 대비 비율을 함께 보여 줍니다.
공용부분 관리비	집합건물 공용부분 유지에 드는 관리비. 전 소유자 체납분은 낙찰자가 승계합니다(집합건물법 제18조, 대법원 2001다8677).

조문 번호는 따로 적지 않았으면 민사집행법 기준입니다. 용어의 정확한 뜻과 적용은 사건마다 다를 수 있으니 공고문과 매각물건명세서를 함께 확인하세요.

출처

공매와 경매 차이 법원경매 입찰 방법

경매·공매 용어 사전

공식 자료 확인 2026.10.16 · 일반적인 설명이며 최종 기준은 물건별 공고문·매각물건명세서예요.

용어

뜻

강제경매·임의경매

판결 등 집행권원으로 하는 경매가 강제경매, 저당권 같은 담보권을 실행하는 경매가 임의경매(담보권 실행 경매)입니다. 절차는 거의 같습니다(민사집행법 제268조).

경매개시결정

법원이 경매를 시작하기로 한 결정. 등기부에 경매개시결정등기가 올라갑니다.

매각기일

입찰을 받는 날(기간입찰은 개찰하는 날).

매각결정기일

매각기일부터 1주 안에 매각 허가 여부를 정하는 날(민사집행법 제109조).

최저매각가격

그 기일에 이 값보다 낮게는 살 수 없는 가격. 감정가를 참작해 정하고 유찰되면 낮아집니다(제97조·제119조).

매수신청보증금

입찰할 때 내는 보증금. 기일입찰은 원칙적으로 최저매각가격의 10%(민사집행규칙 제63조).

기일입찰·기간입찰

매각기일에 법원에서 입찰표를 내는 방식과, 정해진 기간 동안 입찰표를 받는 방식.

최고가매수신고인

개찰에서 가장 높은 값을 쓴 입찰자. 매각허가결정이 나면 '매수인'이 됩니다.

차순위매수신고인

최고가매수신고인이 대금을 안 내면 대신 매수하겠다고 신고한 사람(제114조).

유찰

입찰자가 없어 팔리지 않은 것. 신건은 한 번도 유찰되지 않은 물건.

재매각

매수인이 대금을 내지 않아 다시 파는 것. 앞선 매수인은 보증금을 돌려받지 못합니다(제138조).

대금지급기한

매각대금 잔금을 내야 하는 날. 매각허가결정 확정일부터 1개월 안(민사집행규칙 제78조).

인도명령

대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청하면 점유자에게 부동산을 넘기라고 명하는 결정(제136조).

명도

점유자를 내보내고 부동산을 넘겨받는 일. 법 조문에서는 '인도'라고 합니다.

서류·권리 용어

용어	뜻
매각물건명세서	법원이 점유자 진술, 매각으로 소멸하지 않는 권리, 법정지상권 개요 등을 적은 서류(제105조).
현황조사보고서	집행관이 현장을 조사해 점유 관계·보증금 등을 적은 보고서(제85조).
감정평가서	감정인이 부동산 가치를 평가한 서류. 최저매각가격의 바탕입니다.
말소기준권리	낙찰로 사라지는 권리와 남는 권리를 가르는 기준이 되는 가장 앞선 (근)저당권·(가)압류·담보가등기·경매개시결정등기.
인수	매수인이 떠안는 것. 말소기준권리보다 앞선 지상권·전세권·가처분, 대항력 있는 임차인 보증금 등(제91조).
대항력	임차인이 새 소유자에게도 임대차를 주장할 수 있는 힘. 주택은 인도와 전입신고 다음 날부터(주택임대차보호법 제3조).
확정일자	임대차계약서에 받는 날짜 도장. 대항요건과 함께 갖추면 우선변제권이 생깁니다(제3조의2).
최우선변제	소액임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 먼저 받는 것(제8조).
유치권	물건에 관해 생긴 채권을 받을 때까지 물건을 붙잡아 둘 수 있는 권리. 등기 없이 생깁니다(민법 제320조).
법정지상권	토지와 건물 주인이 경매로 달라질 때 건물을 위해 법이 인정하는 토지 사용권(민법 제366조).
지분경매	공유 부동산 가운데 한 사람의 지분만 파는 경매. 다른 공유자에게 우선매수권이 있습니다(제140조).

돈 용어

용어	뜻
배당	매각대금을 채권자들에게 순위대로 나눠 주는 절차(제145조). 공매에서는 '배분'이라 합니다.
배당요구종기	배당을 받으려면 이 날까지 배당요구를 해야 하는 마감일(제84조). 공매는 배분요구종기.
당해세	그 부동산 자체에 매겨진 세금(상속세·증여세·종합부동산세, 재산세 등). 배당에서 앞 순위입니다.
집행비용	경매 절차에 든 비용. 매각대금에서 가장 먼저 뗍니다(제53조).
낙찰가율	감정가 대비 낙찰가 비율. 경매 한눈에서는 최저가의 감정가 대비 비율을 함께 보여 줍니다.
공용부분 관리비	집합건물 공용부분 유지에 드는 관리비. 전 소유자 체납분은 낙찰자가 승계합니다(집합건물법 제18조, 대법원 2001다8677).

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초보에게 맞는 진행 중인 법원경매

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