말소기준권리와 인수·소멸

법은 이렇게 정합니다

실무에서는 이 규정을 정리해 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 가운데 가장 먼저 등기된 것을 '말소기준권리'라고 부르고, 그보다 늦은 권리는 사라지고 앞선 권리는 남는지 따져 봅니다. 건물 전체에 설정된 최선순위 전세권자가 배당요구를 하거나 경매를 신청한 경우에는 그 전세권이 기준이 되기도 합니다.

• 매각 부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸합니다(민사집행법 제91조 제2항).
• 지상권·지역권·전세권·등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없으면(그보다 늦으면) 소멸하고, 그렇지 않으면 매수인이 인수합니다(같은 조 제3항·제4항).
• 다만 인수 대상인 전세권이라도 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸합니다(같은 조 제4항 단서).
• 매수인은 유치권자에게 유치권으로 담보하는 채권을 갚을 책임이 있습니다(같은 조 제5항).
• 담보가등기는 매각으로 소멸합니다(가등기담보 등에 관한 법률 제15조).

권리별로 보면

특히 조심할 예외

• 선순위 가처분: 소유권을 두고 다투는 가처분이 앞서 있으면, 가처분권자가 이길 경우 매수인이 소유권을 잃을 수 있습니다.
• 후순위인데도 남는 가처분: 토지 소유자가 건물 철거·토지 인도를 구하려고 건물에 한 가처분처럼, 순위와 상관없이 매수인이 부담을 지는 경우가 있습니다.
• 선순위 가등기: 담보가등기인지 소유권이전청구권 보전가등기인지에 따라 결과가 정반대입니다. 법원은 가등기권리자에게 어느 쪽인지 신고하라고 최고하므로(가등기담보법 제16조), 사건 기록과 명세서를 확인하세요.
• 선순위 전세권: 배당요구를 했는지가 핵심입니다. 배당요구를 하지 않았으면 전세금 전액을 매수인이 떠안습니다.
• 등기에 없는 권리: 유치권, 법정지상권, 분묘기지권은 등기부만으로 알 수 없어 현장과 명세서 비고란을 확인해야 합니다.

등기부로 순서를 정하는 법

• 인터넷등기소에서 등기사항전부증명서(말소사항 포함)를 떼어 갑구(소유권, 가압류, 압류, 가처분, 가등기, 경매개시결정)와 을구(근저당권, 전세권, 지상권, 임차권)를 모두 봅니다.
• 같은 구 안에서는 순위번호, 갑구와 을구 사이는 접수번호로 순서를 정합니다(부동산등기법 제4조). 같은 날 접수된 등기도 접수번호로 앞뒤가 갈립니다.
• 가장 앞선 기준 권리를 찾은 뒤, 그보다 앞선 권리와 전입일이 빠른 임차인을 따로 표시합니다. 경매 한눈에 법원경매 상세의 '최선순위 설정'과 비교해 보세요.
• 주택 임차인의 대항력은 전입신고 다음 날부터 생기므로(주택임대차보호법 제3조 제1항), 전입일과 근저당권 설정일이 같은 날이면 근저당권이 앞섭니다.

예시로 보기

권리분석이 어렵거나 선순위 권리가 보이면 입찰 전에 법원 경매계에 묻거나 변호사·법무사와 상의하세요. 이 글은 일반적인 설명입니다.

자주 묻는 질문

Q. 말소기준권리 뒤에 있는 가처분은 다 없어지나요?

원칙적으로는 소멸하지만, 토지 소유자가 건물 철거를 위해 한 가처분처럼 남는 예외가 있습니다. 명세서의 '소멸되지 않는 것' 칸과 비고를 꼭 확인하세요.

Q. 공매에서도 같은가요?

기본 원리는 비슷하지만 공매는 국세징수법 등 다른 법을 따르고 배분요구종기 같은 용어가 다릅니다. 공매는 '권리분석 기초' 글을 함께 보세요.