매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 읽는 법

세 가지 서류 한눈에

세 서류의 사본은 매각기일(기간입찰은 입찰기간 시작일)마다 1주 전까지 법원에 비치하거나 전자 공시해야 합니다(민사집행규칙 제55조). 법원경매정보 물건상세에서 사건번호로 열어 볼 수 있습니다.

매각물건명세서에서 볼 곳

• 최선순위 설정: 등기된 권리 가운데 가장 앞선 설정(근저당권·가압류 등)과 그 날짜입니다. 임차인의 전입일·확정일자를 이 날짜와 비교해 대항력이 있는지 가늠합니다. 자세한 기준은 '말소기준권리와 인수·소멸' 글을 보세요.
• 배당요구종기: 임차인·채권자가 매각대금에서 돈을 받으려면 이 날까지 배당요구를 해야 합니다(민사집행법 제84조·제88조). 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하지 않았다면 보증금을 매수인이 떠안을 수 있습니다.
• 점유자·임차인 표: 점유자, 점유 부분, 전입일, 확정일자, 보증금·차임, 배당요구 여부가 관계인 진술대로 적힙니다. 경매 한눈에는 사람 이름을 옮기지 않으니 원문에서 확인하세요.
• 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 효력이 소멸되지 않는 것: 매수인이 떠안는 권리입니다(경매 한눈에 '인수되는 권리'). 비어 있어도 유치권·법정지상권처럼 등기에 나오지 않는 권리는 따로 살펴야 합니다.
• 매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권의 개요: 법정지상권이 생길 수 있는지 적는 칸입니다(경매 한눈에 '지상권 개요').
• 비고란: 유치권 신고, 대지권 미등기, 위반건축물, 농지취득자격증명 제출, 특별매각조건 같은 주의사항이 자주 적힙니다. 경매 한눈에는 비고를 옮기지 않으니 원문을 꼭 읽으세요.
• 작성일: 명세서는 진행 중에 고쳐질 수 있습니다. 경매 한눈에는 '명세서 작성' 날짜를 함께 보여 주니 최신본인지 확인하세요.

명세서는 얼마나 믿을 수 있나

매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있으면 매각허가에 대한 이의 사유가 됩니다(민사집행법 제121조 제5호). 그만큼 중요한 서류지만, 임차인 진술이 사실과 다르거나 등기에 없는 권리가 있을 수 있어 명세서만으로 안전하다고 단정할 수는 없습니다. 등기사항전부증명서를 직접 떼어 보고 현장도 확인하세요.

현황조사서에서 볼 곳

• 집행관이 경매개시결정 뒤 현장에 가서 부동산 모습, 점유 관계, 차임·보증금을 조사한 결과입니다(민사집행법 제85조).
• '폐문부재'처럼 아무도 만나지 못했다는 기록이 있으면 실제 점유자를 따로 확인해야 합니다. 명세서의 임차인 목록과 현황조사서의 점유자가 다르면 특히 조심합니다.
• 전입세대 열람 결과가 붙어 있으면 명세서에 없는 전입자가 있는지 비교해 보세요.

감정평가서와 감정평가 요항

• 법원은 감정인의 평가액을 참작해 최저매각가격을 정합니다(민사집행법 제97조 제1항). 첫 매각기일 최저가는 보통 감정가와 같고, 유찰될 때마다 낮아집니다.
• 가격시점(평가 기준일)을 확인하세요. 감정은 경매 초기에 하므로 매각기일까지 몇 달에서 1년 넘게 차이 날 수 있어 지금 시세와 다를 수 있습니다.
• 토지와 건물 가격이 나뉘어 있는지, 대지권 가격이 포함됐는지, '제시외 건물'(등기에 없는 건물·구조물)이 평가에 들어갔는지 봅니다.
• 경매 한눈에 '감정평가 요항'에는 위치·교통, 이용 상태, 설비, 토지 모양·도로 같은 요약이 옮겨져 있습니다.

기일 내역 읽기

• 매각기일마다 최저매각가격과 결과(유찰·매각·변경 등)가 쌓입니다. 유찰이 반복된 물건은 왜 안 팔렸는지 먼저 찾아보세요.
• '매각'으로 끝났는데 다시 매각기일이 잡혀 있다면 매수인이 대금을 내지 않아 재매각되는 경우일 수 있습니다. 이때는 보증금 비율이 올라가는지도 확인합니다.
• 매각기일 뒤 1주 안에는 매각결정기일이 있습니다(민사집행법 제109조). 기일 내역에서 매각허가 여부와 대금지급기한을 확인할 수 있습니다.

서류를 읽고도 권리 관계가 헷갈리면 입찰 전에 해당 법원 경매계에 묻거나 변호사·법무사와 상의하세요.

자주 묻는 질문

Q. 명세서에 '인수되는 권리 없음'이면 안전한가요?

등기된 권리 가운데 남는 것이 없다는 뜻일 뿐입니다. 대항력 있는 임차인 보증금, 유치권, 법정지상권, 공용부분 체납 관리비처럼 따로 떠안을 수 있는 것이 있으니 임차인 표와 비고란, 현장을 함께 확인하세요.

Q. 감정가가 시세인가요?

아니요. 감정 시점의 평가액이고, 매각기일까지 시간이 지나 시세가 달라졌을 수 있습니다. 실거래가와 현재 매물로 다시 확인하세요.