입찰가 정하기와 시세 조사

감정가는 시세가 아닙니다

• 법원은 감정인의 평가액을 참작해 최저매각가격을 정합니다(민사집행법 제97조). 감정은 경매가 시작될 무렵 하므로 매각기일까지 몇 달에서 1년 넘게 지날 수 있습니다.
• 경매 한눈에 법원경매 상세의 '감정평가 요항'과 감정평가서의 가격시점을 확인하고, 그 사이 시장이 오르거나 내렸는지 봅니다.
• 유찰이 거듭돼 '감정가 대비 몇 %'가 낮아 보여도, 시세가 감정가보다 내려갔다면 실제로는 싸지 않을 수 있습니다.

시세 조사 순서

• 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·비슷한 면적·최근 거래를 찾습니다. 층·향·동 위치에 따라 차이가 큽니다.
• 지금 나와 있는 매물 호가와 전세·월세 시세도 봅니다. 팔 계획이면 매매가, 세를 놓을 계획이면 임대 시세가 중요합니다.
• 현장에 가서 주변 중개사무소, 관리사무소(체납 관리비), 건물 상태, 누가 사는지를 확인합니다.
• 비슷한 물건의 매각 결과도 참고합니다. 경매 한눈에 상세의 기일 내역에는 매각된 기일의 매각가가 함께 보입니다.

체납 관리비는 어디까지 떠안나

• 아파트·집합건물의 전 소유자가 밀린 관리비 가운데 공용부분 관리비는 새 소유자(낙찰자)가 승계합니다(집합건물법 제18조, 대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결). 전유부분(세대 안에서 쓴 전기·수도 등) 관리비는 승계하지 않습니다.
• 공용부분 관리비의 연체료는 승계하지 않습니다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결).
• 관리비채권은 3년 단기소멸시효 대상이라(대법원 2007. 2. 22. 선고 2005다65821 판결, 민법 제163조 제1호) 3년이 넘은 부분은 다툴 여지가 있습니다.
• 관리사무소에 체납액과 공용·전유 구분을 물어 보고, 입찰가 계산에 공용부분 금액을 넣으세요.

입찰가에서 빼야 할 돈

이렇게 거꾸로 계산한 최대 입찰가를 먼저 정해 두면 법정 분위기에 휩쓸려 값을 올려 쓰는 일을 막을 수 있습니다.

입찰 당일 실수 줄이기

• 보증금은 내 입찰가가 아니라 최저매각가격 기준이고, 재매각 사건은 비율이 높을 수 있습니다.
• 입찰표의 자릿수를 두 번 확인합니다. 낸 입찰은 고칠 수 없습니다(민사집행규칙 제62조 제6항).
• 대출이 확실하지 않으면 입찰하지 않는 것도 방법입니다. 대금을 못 내면 보증금을 잃습니다(민사집행법 제138조 제4항).

이 글의 숫자는 이해를 돕기 위한 예시입니다. 실제 비용은 물건마다 다르니 현장 확인과 전문가 상담을 거쳐 정하세요.

자주 묻는 질문

Q. 관리사무소가 연체료까지 다 내라고 해요.

판례는 전 소유자의 체납 관리비 중 공용부분만 승계되고 그 연체료는 승계되지 않는다고 봅니다(대법원 2001다8677 전원합의체, 2004다3598·3604). 다툼이 크면 전문가와 상의하세요.

Q. 낙찰가율은 얼마가 적당한가요?

정답은 없습니다. 지역·물건 종류·시장 상황마다 다르니 비슷한 물건의 최근 매각 결과와 내가 계산한 최대 입찰가를 함께 보세요.