임차인 대항력·우선변제권·최우선변제

세 가지 권리 구분

세 권리 모두 배당을 받으려면 배당요구종기까지 배당요구를 해야 합니다(민사집행법 제88조·제148조). 대항력 있는 임차인이 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액은 매수인이 떠안고, 임차권도 그만큼 남습니다(주택임대차보호법 제3조 제4항·제3조의5).

주택 소액임차인 기준(현행)

• 기준 시점은 경매 시점이 아니라 그 집에 처음 설정된 담보물권(근저당권 등)입니다. 2023년 2월 21일 전에 담보권을 취득한 사람에게는 개정 전 기준(더 낮은 금액)을 적용합니다(같은 시행령 부칙 제2조, 제33254호). 예전 기준은 국가법령정보센터 연혁에서 확인하세요.
• 최우선변제금은 주택가액(대지 포함)의 2분의 1까지만 받습니다. 소액임차인이 여럿이면 합계가 2분의 1을 넘을 때 비율대로 나눕니다(시행령 제10조 제2항·제3항).
• 한집에서 함께 사는 임차인이 여럿이면 한 사람으로 보아 보증금을 합칩니다(같은 조 제4항).
• 경매개시결정등기 전에 대항요건(인도·전입)을 갖춰야 합니다(주택임대차보호법 제8조 제1항).

상가 임차인 기준(현행)

• 환산보증금 = 보증금 + 월세 × 100입니다(상가건물 임대차보호법 제2조 제2항, 시행령 제2조 제2항·제3항).
• 상가는 건물 인도와 사업자등록 신청 다음 날부터 대항력이 생기고(같은 법 제3조), 확정일자는 관할 세무서장에게 받습니다(같은 법 제5조 제2항).
• 최우선변제금은 건물가액(대지 포함)의 2분의 1까지입니다(시행령 제7조 제2항). 2014년 1월 1일 전에 담보권을 취득한 사람에게는 개정 전 기준을 적용합니다(시행령 부칙 제4조, 제25036호).
• 보증금이 큰 상가는 법 적용 범위를 넘어 우선변제를 받지 못할 수 있지만, 대항력 규정은 적용됩니다(같은 법 제2조 제3항).

입찰자가 확인할 것

• 매각물건명세서의 임차인 표에서 전입일·확정일자·배당요구 여부를 보고 '최선순위 설정' 날짜와 비교합니다.
• 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하지 않았다면 보증금 전액을, 배당요구를 했지만 배당 순위가 밀린다면 못 받는 차액을 입찰가에서 빼야 합니다.
• 명세서에 없는 전입자가 있을 수 있으니 현황조사서와 전입세대 열람 내역도 비교합니다.
• 가족·지인이 임차인으로 신고한 '가장 임차인'이 의심되면 판단이 매우 어렵습니다. 전문가와 상의하세요.

소액임차인 기준은 시행령 개정으로 바뀔 수 있습니다. 숫자는 2026년 10월 현행 조문 기준이며, 개별 사건의 적용 기준은 법원 배당표와 전문가 확인이 필요합니다.

자주 묻는 질문

Q. 전입신고한 날 은행이 근저당을 설정하면 누가 앞서나요?

대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 생기므로(주택임대차보호법 제3조 제1항) 같은 날 설정된 근저당권이 앞섭니다. 이 임차인은 매수인에게 대항하지 못합니다.

Q. 서울 보증금 1억 원 임차인이면 5,500만 원을 꼭 받나요?

현행 기준으로는 소액임차인이지만, 그 집의 첫 담보권이 2023년 2월 21일 전에 설정됐다면 그 담보권자에 대해서는 개정 전 기준을 적용합니다. 주택가액의 2분의 1 한도도 있습니다.