공유자 우선매수·차순위매수·재매각

공유자 우선매수

• 여러 사람이 함께 가진 부동산에서 한 사람의 지분만 경매되면, 다른 공유자는 매각기일까지 보증을 내고 최고가와 같은 가격으로 그 지분을 우선 사겠다고 신고할 수 있습니다. 그러면 법원은 최고가매수신고인이 있어도 공유자에게 매각을 허가합니다(민사집행법 제140조 제1항·제2항).
• 신고는 집행관이 매각기일 종결을 알리기 전까지 할 수 있고, 다른 입찰자가 없으면 최저매각가격을 기준 가격으로 봅니다(민사집행규칙 제76조 제1항·제2항).
• 공유자가 우선매수하면 원래 최고가매수신고인은 차순위매수신고인으로 봅니다. 원하지 않으면 매각기일 종결 고지 전까지 그 지위를 포기할 수 있습니다(민사집행법 제140조 제4항, 민사집행규칙 제76조 제3항).
• 그래서 지분 물건은 최고가를 써도 공유자에게 넘어갈 수 있습니다. 지분만 사면 혼자 쓰거나 팔기 어려워 공유물분할 협의·소송까지 생각해야 합니다(민법 제269조).

차순위매수신고

• 최고가매수신고인 다음으로, 신고액이 '최고가 − 보증금'을 넘는 입찰자는 매각기일을 마칠 때까지 차순위매수신고를 할 수 있습니다(민사집행법 제114조). 여럿이면 값이 높은 사람, 같으면 추첨으로 정합니다(제115조 제2항).
• 매수인이 대금지급기한까지 대금을 내지 않으면 법원은 차순위매수신고인에게 매각을 허가할지 결정합니다(민사집행법 제137조 제1항).
• 대신 차순위매수신고인의 보증금은 매수인이 대금을 다 낼 때까지 묶입니다(민사집행법 제142조 제6항). 돈이 한 달 넘게 묶일 수 있다는 점을 생각하고 신고하세요.

재매각

• 매수인이 대금을 다 내지 않았고 차순위매수신고인도 없으면 법원은 직권으로 재매각을 명합니다(민사집행법 제138조 제1항).
• 재매각에는 종전 최저매각가격과 매각조건을 그대로 적용합니다(같은 조 제2항). 다만 보증금 비율은 법원이 올려 정하는 경우가 많습니다(민사집행규칙 제63조 제2항). 공고와 명세서에서 비율을 확인하세요.
• 앞선 매수인은 재매각에 입찰할 수 없고 보증금도 돌려받지 못합니다(민사집행법 제138조 제4항). 이 보증금은 배당할 돈에 들어갑니다(민사집행법 제147조).
• 앞선 매수인이 재매각기일 3일 전까지 대금, 지연이자, 절차비용을 내면 재매각 절차는 취소됩니다(민사집행법 제138조 제3항).

재매각 물건을 볼 때

누군가 보증금을 포기하면서까지 대금을 내지 않았다는 뜻입니다. 대출이 안 나왔거나 입찰가를 잘못 썼을 수도 있지만, 낙찰 뒤에야 알게 된 권리 문제(대항력 있는 임차인 보증금, 유치권 등)가 원인일 수도 있습니다. 기일 내역과 명세서를 다시 꼼꼼히 확인하세요.

지분·재매각 물건은 권리 관계가 복잡한 경우가 많습니다. 입찰 전에 법원 경매계에 묻거나 전문가와 상의하세요.

자주 묻는 질문

Q. 공유자가 우선매수하면 제 보증금은요?

최고가매수신고인은 차순위매수신고인으로 보게 되어 보증금이 묶일 수 있습니다. 원하지 않으면 매각기일 종결 고지 전에 차순위 지위를 포기하고 보증금을 돌려받으면 됩니다(민사집행규칙 제76조 제3항).

Q. 대금을 못 내면 보증금은 전부 잃나요?

차순위매수인에게 매각이 허가되거나 재매각되면 돌려받지 못합니다(민사집행법 제137조 제2항·제138조 제4항). 다만 재매각기일 3일 전까지 대금과 지연이자 등을 다 내면 재매각이 취소됩니다.