특수물건 주의: 유치권·법정지상권·지분·대지권

유치권

• 남의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관해 생긴 채권(예: 공사대금)을 받을 때까지 물건을 붙잡아 둘 수 있는 권리입니다(민법 제320조). 등기 없이 생깁니다.
• 매수인은 유치권자에게 그 채권을 갚을 책임이 있어(민사집행법 제91조 제5항) 성립하면 큰 부담이 됩니다.
• 다만 경매개시결정등기가 된 뒤에 점유를 넘겨받거나 채권이 생겨 취득한 유치권은 매수인에게 주장할 수 없습니다(대법원 2022. 12. 29. 선고 2021다253710 판결 등).
• 명세서 비고에 '유치권 신고 있음'이 적혀 있어도 성립했다는 뜻은 아닙니다. 점유 시작 시점, 공사 내역, 채권 변제기를 따져 봐야 해 전문가 판단이 필요합니다.

법정지상권

• 저당권 설정 당시 같은 사람 소유였던 토지와 건물이 경매로 주인이 달라지면, 건물 주인에게 토지를 쓸 지상권이 생긴 것으로 봅니다(민법 제366조). 매매 등으로 소유자가 달라진 경우에도 판례상 관습법상 법정지상권이 생길 수 있습니다.
• 토지만 사면 건물을 철거하라고 하기 어렵고 지료만 받게 될 수 있습니다. 건물만 사면 토지 소유자와의 관계(지료, 철거 요구)를 따져야 합니다.
• 매각물건명세서의 '지상권 개요' 칸과 감정평가서의 '제시외 건물' 기재를 확인하세요.

지분경매

• 부동산 전체가 아니라 한 사람의 지분만 팝니다. 다른 공유자가 최고가와 같은 값으로 먼저 살 수 있습니다(민사집행법 제140조).
• 지분만으로는 혼자 쓰거나 팔기 어렵고, 협의가 안 되면 공유물분할 소송을 거쳐 경매로 나누게 될 수 있습니다(민법 제269조). 대출도 어려운 경우가 많습니다.

대지권미등기와 토지별도등기

• 대지권미등기: 아파트 같은 집합건물 등기부에 대지권이 기록되지 않은 상태입니다. 감정평가서에 대지권 가격이 포함돼 있는지가 먼저입니다. 대지사용권은 원칙적으로 전유부분의 처분을 따르지만(집합건물법 제20조), 분양대금 미납 등 사정에 따라 대지권을 따로 해결해야 할 수 있습니다.
• 토지별도등기: 집합건물 등기부에 '토지별도등기 있음'이 보이면 대지에 건물과 별개로 저당권 같은 권리가 설정돼 있다는 뜻입니다. 매각물건명세서에서 그 권리가 매각으로 소멸하는지, 매수인이 인수하는지 확인하세요.

위반건축물과 제시외 건물

• 건축물대장에 '위반건축물'이 표시돼 있으면 시정명령을 이행하지 않는 동안 이행강제금이 부과될 수 있습니다(건축법 제80조). 소유자가 바뀌어도 위반 상태가 남아 있으면 새 소유자가 시정을 요구받을 수 있고, 대출이 제한되기도 합니다.
• 제시외 건물(등기·대장에 없는 증축·창고 등)은 매각에 포함되는지, 철거 대상인지 감정평가서와 명세서로 확인합니다.

특수물건은 권리 판단에 따라 손익이 크게 갈립니다. 입찰 전에 법원 경매계와 변호사·법무사 등 전문가에게 꼭 확인하세요.

자주 묻는 질문

Q. 유치권 신고가 있으면 피해야 하나요?

신고만으로 성립이 확정되지는 않습니다. 경매개시결정등기 뒤에 점유를 시작했다면 매수인에게 주장할 수 없다는 판례가 있지만, 사실관계 판단이 어려워 전문가와 상의해야 합니다.

Q. 위반건축물이면 대출이 안 되나요?

금융회사마다 다르지만 제한되는 경우가 많습니다. 입찰 전에 은행에 확인하세요.