경매·공매 용어 사전

물건 화면과 매각물건명세서에서 자주 나오는 용어 76개를 쉬운 말로 풀었어요. 용어를 누르면 더 자세한 설명과 함께 볼 용어가 나와요.

절차 용어

강제경매·임의경매: 판결 등 집행권원으로 하는 경매가 강제경매, 저당권 같은 담보권을 실행하는 경매가 임의경매(담보권 실행 경매)입니다. 절차는 거의 같습니다(민사집행법 제268조).
강제집행: 인도명령을 받고도 점유자가 나가지 않을 때 집행관에게 신청해 강제로 부동산을 넘겨받는 것. 비용은 먼저 신청인이 냅니다.
개찰: 입찰을 마감한 뒤 입찰표를 열어 가장 높은 값을 쓴 사람을 정하는 것. 떨어진 사람은 그 자리에서 보증금을 돌려받습니다.
경매개시결정: 법원이 경매를 시작하기로 한 결정. 등기부에 경매개시결정등기가 올라갑니다.
경매계: 법원에서 경매 사건을 맡는 부서(예: 경매3계). 기일·서류 문의는 담당 경매계로 합니다.
공유자우선매수신고: 지분경매에서 다른 공유자가 최고가매수신고 금액과 같은 값으로 먼저 사겠다고 신고하는 것(민사집행법 제140조).
기일입찰·기간입찰: 매각기일에 법원에서 입찰표를 내는 방식과, 정해진 기간 동안 입찰표를 받는 방식.
대금지급기한: 매각대금 잔금을 내야 하는 날. 매각허가결정 확정일부터 1개월 안(민사집행규칙 제78조).
매각결정기일: 매각기일부터 1주 안에 매각 허가 여부를 정하는 날(민사집행법 제109조).
매각기일: 입찰을 받는 날(기간입찰은 개찰하는 날).
매각불허가결정: 절차에 잘못이 있거나 매수인 자격에 문제가 있을 때 법원이 매각을 허가하지 않는 결정. 매수인은 보증금을 돌려받습니다.
매각허가결정: 매각결정기일에 법원이 최고가매수신고인에게 매각을 허가하는 결정. 확정되면 대금지급기한이 정해집니다.
매수신청보증금: 입찰할 때 내는 보증금. 기일입찰은 원칙적으로 최저매각가격의 10%(민사집행규칙 제63조).
명도: 점유자를 내보내고 부동산을 넘겨받는 일. 법 조문에서는 '인도'라고 합니다.
물건번호: 한 사건에서 따로 파는 부동산(또는 차량)마다 붙는 번호.
변경·연기: 매각기일이 다른 날로 바뀌는 것. 채권자·채무자의 요청이나 서류 보완 때문에 생기고, 새 기일이 잡히면 다시 공고됩니다.
사건번호: 법원이 경매 사건마다 붙이는 번호. '2025타경12345'처럼 접수 연도, 경매 사건을 뜻하는 '타경', 번호로 이뤄집니다.
소유권이전등기 촉탁: 매수인이 대금을 다 내면 법원이 매수인 앞으로 소유권이전등기와 지워질 권리의 말소등기를 등기소에 맡기는 것(민사집행법 제144조).
신건: 처음 매각에 나온, 한 번도 유찰되지 않은 물건. 최저매각가격이 감정가와 같습니다.
유찰: 입찰자가 없어 팔리지 않은 것. 신건은 한 번도 유찰되지 않은 물건.
인도명령: 대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청하면 점유자에게 부동산을 넘기라고 명하는 결정(제136조).
일괄매각: 여러 부동산을 하나로 묶어 한 번에 파는 것(민사집행법 제98조). 토지와 그 위 건물을 함께 파는 경우가 많습니다.
재매각: 매수인이 대금을 내지 않아 다시 파는 것. 앞선 매수인은 보증금을 돌려받지 못합니다(제138조).
즉시항고: 매각허가·불허가 결정에 불복하는 절차. 결정을 고지받은 날부터 1주 안에 내야 합니다(민사집행법 제15조).
집행관: 현황조사, 매각기일 진행, 인도 집행처럼 실제 집행을 맡는 법원 소속 공무원.
차순위매수신고인: 최고가매수신고인이 대금을 안 내면 대신 매수하겠다고 신고한 사람(제114조).
최고가매수신고인: 개찰에서 가장 높은 값을 쓴 입찰자. 매각허가결정이 나면 '매수인'이 됩니다.
최저매각가격: 그 기일에 이 값보다 낮게는 살 수 없는 가격. 감정가를 참작해 정하고 유찰되면 낮아집니다(제97조·제119조).
취하: 경매를 신청한 채권자가 신청을 거둬들이는 것. 빚을 갚거나 합의하면 생깁니다.
특별매각조건: 그 사건에만 따로 정한 매각 조건. 재매각 사건의 보증금을 최저가의 20~30%로 올리거나, 농취증을 못 내면 보증금을 돌려주지 않는다는 조건 등이 있습니다.

서류·권리 용어

가등기: 나중에 할 본등기의 순위를 미리 잡아 두는 등기.
가처분: 다툼이 있는 부동산을 처분하지 못하게 묶어 두는 것.
감정평가서: 감정인이 부동산 가치를 평가한 서류. 최저매각가격의 바탕입니다.
근저당권: 앞으로 생길 빚까지 정해 둔 한도(채권최고액)만큼 담보하는 저당권. 은행 대출을 받을 때 가장 흔히 설정됩니다.
농지취득자격증명: 농지(논·밭·과수원)를 사려면 시·군·구에서 받아야 하는 증명(농취증). 경매에서는 매각결정기일까지 법원에 내야 합니다.
대위변제: 후순위 권리자 등이 앞선 빚을 대신 갚아 그 권리를 없애는 것.
대지권미등기: 집합건물의 토지 지분(대지권)이 아직 등기부에 올라가지 않은 것.
말소기준권리: 낙찰로 사라지는 권리와 남는 권리를 가르는 기준이 되는 가장 앞선 (근)저당권·(가)압류·담보가등기·경매개시결정등기.
매각물건명세서: 법원이 점유자 진술, 매각으로 소멸하지 않는 권리, 법정지상권 개요 등을 적은 서류(제105조).
법정지상권: 토지와 건물 주인이 경매로 달라질 때 건물을 위해 법이 인정하는 토지 사용권(민법 제366조).
분묘기지권: 남의 땅에 있는 묘를 위해 그 땅을 쓸 수 있는 권리. 등기부에 나오지 않아 현장과 감정평가서로 확인해야 합니다.
선순위·후순위: 등기 날짜(임차인은 대항력이 생긴 날)가 말소기준권리보다 앞서면 선순위, 뒤면 후순위. 선순위는 매수인이 떠안을 수 있고 후순위는 대부분 지워집니다.
압류·가압류: 빚을 받으려고 채무자가 재산을 팔지 못하게 묶어 두는 것. 가압류는 판결 전에 임시로 묶는 것입니다. 보통 매각으로 지워집니다.
위반건축물: 건축물대장에 건축법 위반으로 적힌 건물. 고치지 않으면 매수인에게도 이행강제금이 나올 수 있고 대출이 어려울 수 있어요.
유치권: 물건에 관해 생긴 채권을 받을 때까지 물건을 붙잡아 둘 수 있는 권리. 등기 없이 생깁니다(민법 제320조).
인수: 매수인이 떠안는 것. 말소기준권리보다 앞선 지상권·전세권·가처분, 대항력 있는 임차인 보증금 등(제91조).
전세권: 등기부에 올린 전세. 말소기준권리보다 앞선 전세권은 원칙적으로 매수인이 떠안습니다.
제시외 건물: 등기부에는 없지만 현장에 있는 건물(창고, 증축 부분 등). 매각에 포함되는지 매각물건명세서와 감정평가서로 확인합니다.
지분경매: 공유 부동산 가운데 한 사람의 지분만 파는 경매. 다른 공유자에게 우선매수권이 있습니다(제140조).
지상권: 남의 땅에 건물이나 나무를 두려고 그 땅을 쓰는 권리. 말소기준권리보다 앞서면 매수인이 떠안습니다.
토지별도등기: 집합건물(아파트·오피스텔)의 토지에 건물과 따로 등기된 권리가 있다는 표시. 대지권이 생기기 전에 토지에 잡힌 저당권 등이 대표적입니다.
현황조사보고서: 집행관이 현장을 조사해 점유 관계·보증금 등을 적은 보고서(제85조).

임차인 용어

대항력: 임차인이 새 소유자에게도 임대차를 주장할 수 있는 힘. 주택은 인도와 전입신고 다음 날부터(주택임대차보호법 제3조).
명도확인서: 배당을 받는 임차인이 배당금을 받으려면 매수인에게서 받아 내야 하는, 집을 비워 줬다는 확인서.
선순위 임차인: 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인. 배당으로 보증금을 다 받지 못하면 남은 보증금을 매수인이 물어 줘야 할 수 있어요.
소액임차인: 보증금이 지역별 기준 금액 이하인 임차인. 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 먼저 받습니다(최우선변제).
우선변제권: 대항요건(인도·전입신고)과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매 대금에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 권리.
임차권등기: 임대차가 끝났는데 보증금을 못 받은 임차인이 이사를 가도 대항력과 우선변제권을 지키려고 하는 등기(주택임대차보호법 제3조의3).
최우선변제: 소액임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 먼저 받는 것(제8조).
확정일자: 임대차계약서에 받는 날짜 도장. 대항요건과 함께 갖추면 우선변제권이 생깁니다(제3조의2).

돈 용어

감정가: 감정평가사가 매긴 물건 값(감정평가액). 첫 매각기일의 최저매각가격이 되지만, 경매 시작 몇 달 전 값이라 지금 시세와 다를 수 있어요.
경락잔금대출: 낙찰받은 뒤 잔금(매각대금에서 보증금을 뺀 돈)을 치르려고 받는 대출. 보통 매각허가결정 뒤 은행에 신청합니다.
공용부분 관리비: 집합건물 공용부분 유지에 드는 관리비. 전 소유자 체납분은 낙찰자가 승계합니다(집합건물법 제18조, 대법원 2001다8677).
낙찰가율: 감정가 대비 낙찰가 비율. 경매 한눈에서는 최저가의 감정가 대비 비율을 함께 보여 줍니다.
당해세: 그 부동산 자체에 매겨진 세금(상속세·증여세·종합부동산세, 재산세 등). 배당에서 앞 순위입니다.
매각대금: 낙찰받은 금액. 입찰 때 낸 보증금을 뺀 잔금을 대금지급기한까지 냅니다.
배당: 매각대금을 채권자들에게 순위대로 나눠 주는 절차(제145조). 공매에서는 '배분'이라 합니다.
배당요구종기: 배당을 받으려면 이 날까지 배당요구를 해야 하는 마감일(제84조). 공매는 배분요구종기.
상계: 채권자가 매수인이 됐을 때 받을 배당액만큼 빼고 나머지 대금만 내겠다고 법원에 신고하는 것(민사집행법 제143조).
집행비용: 경매 절차에 든 비용. 매각대금에서 가장 먼저 뗍니다(제53조).
취득세: 낙찰로 부동산·차량의 소유권을 얻으면 내는 세금. 주택은 가격과 가진 주택 수에 따라 세율이 달라요.

공매 용어

공매: 세금 체납으로 압류된 재산이나 국유재산 등을 국가기관이 파는 것. 대부분 한국자산관리공사(캠코)의 온비드에서 인터넷으로 입찰합니다.
수의계약: 경쟁입찰 없이 계약하는 것. 공매에서 여러 번 유찰된 물건을 정해진 조건으로 계약할 수 있는 경우가 있어요.
압류재산: 세금을 내지 않아 국가·지자체가 압류한 재산. 캠코가 대신 공매합니다.
온비드: 한국자산관리공사(캠코)가 운영하는 공공자산 처분 시스템. 압류재산·국유재산·공공기관 물건을 전자입찰로 팝니다.
전자입찰: 인터넷으로 입찰서를 내는 방식. 온비드 공매는 전자입찰이고, 법원경매는 대부분 매각기일에 법원에 가서 입찰표를 냅니다.

일반적인 뜻을 적었어요. 조문 번호는 따로 적지 않았으면 민사집행법 기준이고, 실제 적용은 사건마다 달라 공고문과 매각물건명세서를 함께 확인하세요.