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울산 북구 전용 88.43㎡(약 27평) 단독주택다가구 물건이 5번 유찰된 뒤 10월 20일 5,112만원에 낙찰됐어요(감정가의 20.9%).

최저가와 비교

그날 최저가는 4,101만원이었어요. 낙찰가는 최저가보다 1,010만원(24.6%) 높았어요. 최저가보다 한참 높게 써야 낙찰받을 만큼 경쟁이 있었다는 뜻이에요.

비슷한 물건과 비교

최근 90일 울산 주택 낙찰 9건의 평균은 감정가의 44.1%예요. 이 물건은 평균보다 23.2%p 낮게 팔렸어요.

이 물건의 특징

제시외 건물·재매각·일괄매각 표시가 있던 물건이에요. 이런 물건은 권리관계 때문에 낙찰가가 평균과 크게 다를 수 있어요.

낙찰가는 법원경매정보 사건 상세의 매각금액이에요. 매각 뒤 불허가·대금 미납으로 바뀔 수 있어요.

사건번호

2024타경113754

법원

울산지방법원 경매7계

물건번호

1

용도

주택 · 단독주택다가구

위치

울산 북구 양정동

토지 면적

166㎡(50.2평)

건물 면적

88.43㎡(26.7평)

감정가

2억 4,403만원

마지막 최저가

4,101만원 (감정가 17%)

유찰

5회

제시외 건물

· 등기부에는 없지만 현장에 있는 건물(창고, 증축 부분 등). 매각에 포함되는지 매각물건명세서와 감정평가서로 확인합니다.

재매각

· 매수인이 대금을 내지 않아 다시 파는 것. 앞선 매수인은 보증금을 돌려받지 못합니다(제138조).

일괄매각

· 여러 부동산을 하나로 묶어 한 번에 파는 것(민사집행법 제98조). 토지와 그 위 건물을 함께 파는 경우가 많습니다.

• 특수물건 주의: 유치권·법정지상권·지분·대지권

  유치권·법정지상권처럼 등기부에 나오지 않는 권리, 지분만 파는 물건, 대지권이 등기되지 않았거나 토지에 별도 등기가 있는 집합건물, 위반건축물은 값이 많이 내려가도 그만한 이유가 있습니다. 무엇을 떠안는지 알고 들어가야 합니다.

• 공유자 우선매수·차순위매수·재매각

  지분경매에서는 다른 공유자가 최고가와 같은 값으로 먼저 살 수 있고(공유자 우선매수), 최고가매수신고인이 대금을 내지 않으면 차순위매수신고인에게 기회가 가거나 재매각이 열립니다. 대금을 내지 않은 매수인은 보증금을 돌려받지 못하고 재매각에 입찰할 수도 없습니다.

• 권리분석 기초

  권리분석은 낙찰 뒤에 사라지는 권리와 매수인이 떠안는 권리를 가려내는 일입니다. 말소기준권리를 찾고, 그보다 앞선 대항력 있는 임차인과 배분요구종기를 확인하는 것이 출발점입니다.

• 입찰가 정하기와 시세 조사

  감정가는 몇 달 전 평가액이라 지금 시세와 다를 수 있습니다. 실거래가와 현재 매물로 시세를 다시 잡고, 세금·인수할 보증금·공용부분 체납 관리비·명도비용·수리비·이자를 뺀 값에서 거꾸로 최대 입찰가를 정하세요.