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서울 관악구 전용 56.39㎡(약 17평) 아파트 물건이 1번 유찰돼, 최저가가 감정가 2억 5,500만원에서 2억 400만원(감정가의 80%)까지 내려왔어요.

가격 흐름

이번에도 아무도 사지 않으면 다음 매각기일에는 최저가가 법원에 따라 20~30% 더 내려가 약 1억 4,280만원~1억 6,320만원이 돼요. 기다리면 싸지지만, 그사이 다른 사람이 먼저 낙찰받을 수 있어요.

얼마에 팔릴까

비슷한 물건은 평균 감정가의 94%에 낙찰돼, 이 물건은 약 2억 3,970만원(2억 2,185만원~2억 5,755만원)에 팔릴 것으로 어림돼요. 근거는 법원 인근 매각 통계 최근 6개월 16건이에요.

위험 신호

법원 자료에 지분 매각 신호가 있어요. 낙찰받고도 돈을 더 물거나 쓰지 못할 수 있어 초보에게는 어려운 물건이에요.

들어갈 돈

입찰할 때 보증금 2,040만원이 필요하고 2억 3,970만원에 낙찰받으면 취득세만 약 240만원(1%, 1주택 기준)이에요. 법무사 비용, 명도비, 밀린 관리비, 수리비도 따로 들어요.

초보에게는 어려운 물건일 수 있어요. 아래 내용을 이해하기 전에는 입찰하지 마세요.

• 지분 매각집 전체가 아니라 일부 지분만 팔아요. 들어가 살 수 없고 대출도 어려워 초보는 피하는 게 좋아요.

• 등기사항전부증명서(인터넷등기소)로 말소기준권리보다 앞선 권리가 있는지 보세요.
• 매각물건명세서·현황조사서에서 임차인 전입일과 대항력을 확인하세요.
• 현장에 가서 실제 사는 사람·관리비 체납·건물 상태를 보세요.

권리분석 쉽게 하기 · 특수물건(유치권·지분·법정지상권)

사건번호

2025타경3860

법원

서울중앙지방법원 경매4계

물건번호

1

용도

아파트

입찰 방법

기일입찰

매각기일

2026.10.28 10:00

매각 장소

제4별관2층211호경매법정

감정가

2억 5,500만원

최저매각가격

2억 400만원 (감정가 80%)

유찰

1회

소재지

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위치

서울 관악구 신림동

전용면적

56.39㎡(전용 17.1평)

약 2억 3,970만원감정가의 94%

2억 2,185만원 ~ 2억 5,755만원 사이에서 낙찰될 때가 많아요 · 최저가보다 18% 높아요.

근거: 법원 인근 매각 통계 최근 6개월 16건 평균

• 1집합건물 철근콘크리트조 56.39㎡ 갑구 5번 이중우 지분 2분의 1 전부

전경도 · 지번약도 · 내부구조도 · 관련사진 · 누르면 크게 볼 수 있어요.

최근 12개월 이 지역 비슷한 물건 29건이 감정가의 평균 91%에 팔렸고, 평균 2.6번 유찰됐어요. 이 물건 지금 최저가는 감정가의 80%예요.

최근 매각 사례

• 2026.10.22관악구 신림동 관악산휴먼시아 0집합건물 철근콘크리트구조 84.96㎡7억 2,499만원감정가의 99% · 유찰 1
• 2026.10.20관악구 봉천동 관악푸르지오 0집합건물 철근콘크리트구조 84.20㎡11억 2,537만원감정가의 113%
• 2026.10.14관악구 신림동 프라비다트라움 0집합건물 철근콘크리트구조 14.050㎡1억 727만원감정가의 77% · 유찰 4
• 2026.10.08관악구 봉천동 관악푸르지오 0집합건물 철근콘크리트구조 59.58㎡10억 8,002만원감정가의 120%
• 2026.09.22관악구 봉천동 관악드림타운 0집합건물 철근콘크리트조 114.75㎡12억 2,650만원감정가의 102%
• 2026.09.03관악구 봉천동 대경아파트 0집합건물 철근콘크리트구조 71.40㎡4억 2,130만원감정가의 85% · 유찰 1
• 2026.08.19관악구 봉천동 관악파크푸르지오 0집합건물 철근콘크리트조 84.99㎡10억 1,590만원감정가의 105%
• 2026.07.30관악구 봉천동 관악드림타운 0집합건물 철근콘크리트조 84.96㎡11억 5,123만원감정가의 120%

최선순위 설정

2021.07.02. 근저당권

인수되는 권리

적힌 내용 없음

지상권 개요

적힌 내용 없음

배당요구종기

2026.02.19

매수신청보증금

최저매각가격의 10%

청구금액

1억 2,359만원

사건 접수

2025.12.03

경매개시결정

2025.12.04

매각결정기일

2026.11.04 14:00

임차인·점유 관계는 매각물건명세서 원문과 현황조사서에 있어요. 이 화면은 사람 이름·연락처를 옮기지 않으니 입찰 전 법원경매정보에서 원문을 꼭 확인하세요. 말소기준권리와 인수·소멸 · 임차인 대항력·최우선변제

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  서울특별시 관악구 신림동 244 관악아파트 3동 3층306호

  철근콘크리트조 56.39㎡ · 관악아파트 · 철근콘크리트조 56.39㎡ · 3동 3층306호 · 지분 갑구 5번 이중우 지분 2분의 1 전부

위치 및 주위환경구분건물

감정평가서 PDF 참조.

교통상황구분건물

감정평가서 PDF 참조.

건물의 구조구분건물

감정평가서 PDF 참조.

이용상태구분건물

감정평가서 PDF 참조.

설비내역구분건물

감정평가서 PDF 참조.

토지의 형상 및 이용상태구분건물

감정평가서 PDF 참조.

인접 도로상태등구분건물

감정평가서 PDF 참조.

토지이용계획 및 제한상태구분건물

감정평가서 PDF 참조.

공부와의 차이구분건물

감정평가서 PDF 참조.

1. 2026.10.28

   매각기일

   최고가로 써 낸 사람이 '최고가매수신고인'이 돼요. 떨어지면 보증금은 그 자리에서 돌려받아요.

2. 2026.11.04

   매각결정기일

   법원이 매각을 허가할지 정해요. 보통 매각기일 1주 뒤예요.

3. 2026.11.11 무렵

   허가 확정

   7일 안에 항고가 없으면 확정돼요. 이때부터 경락잔금대출 실행을 준비하세요.

4. 2026.12.11 무렵까지

   잔금 납부

   법원이 보내는 대금지급기한 통지서의 날짜까지 내요(보통 확정 뒤 한 달 안). 못 내면 보증금을 잃어요.

5. 잔금 낸 날부터 60일 안

   취득세 신고·납부

   잔금을 낸 날 소유권을 얻어요. 위택스로 신고할 수 있어요.

6. 잔금 낸 날부터 6개월 안

   인도명령 신청

   사는 사람이 안 나가면 인도명령을 신청해요. 이 기간이 지나면 소송을 해야 해요.

날짜는 법이 정한 기간으로 어림한 거예요. 실제 날짜는 법원 통지서를 따르세요.

지분경매

· 공유 부동산 가운데 한 사람의 지분만 파는 경매. 다른 공유자에게 우선매수권이 있습니다(제140조).

• 특수물건 주의: 유치권·법정지상권·지분·대지권

  유치권·법정지상권처럼 등기부에 나오지 않는 권리, 지분만 파는 물건, 대지권이 등기되지 않았거나 토지에 별도 등기가 있는 집합건물, 위반건축물은 값이 많이 내려가도 그만한 이유가 있습니다. 무엇을 떠안는지 알고 들어가야 합니다.

• 권리분석 기초

  권리분석은 낙찰 뒤에 사라지는 권리와 매수인이 떠안는 권리를 가려내는 일입니다. 말소기준권리를 찾고, 그보다 앞선 대항력 있는 임차인과 배분요구종기를 확인하는 것이 출발점입니다.

• 입찰가 정하기와 시세 조사

  감정가는 몇 달 전 평가액이라 지금 시세와 다를 수 있습니다. 실거래가와 현재 매물로 시세를 다시 잡고, 세금·인수할 보증금·공용부분 체납 관리비·명도비용·수리비·이자를 뺀 값에서 거꾸로 최대 입찰가를 정하세요.

• 법원경매 입찰 방법(기일입찰·기간입찰)

  법원경매는 대부분 매각기일에 법원에 나가 입찰표와 매수신청보증금(원칙은 최저매각가격의 10%)을 함께 내는 기일입찰로 진행합니다. 개찰에서 가장 높은 값을 쓴 사람이 최고가매수신고인이 되고, 조건을 갖춘 다른 입찰자는 차순위매수신고를 할 수 있습니다.