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서울 중구 토지 82.6㎡(약 25평) 대지 물건이 4번 유찰돼, 최저가가 감정가 7억 2,000만원에서 2억 9,491만원(감정가의 41%)까지 내려왔어요.

가격 흐름

이번에도 아무도 사지 않으면 다음 매각기일에는 최저가가 법원에 따라 20~30% 더 내려가 약 2억 644만원~2억 3,593만원이 돼요. 기다리면 싸지지만, 그사이 다른 사람이 먼저 낙찰받을 수 있어요.

위험 신호

법원 자료에 지분 매각·법정지상권 신호가 있어요. 낙찰받고도 돈을 더 물거나 쓰지 못할 수 있어 초보에게는 어려운 물건이에요.

들어갈 돈

입찰할 때 보증금 2,949만원이 필요하고 2억 9,491만원에 낙찰받으면 취득세만 약 1,180만원(4%)이에요. 법무사 비용, 명도비, 밀린 관리비, 수리비도 따로 들어요.

초보에게는 어려운 물건일 수 있어요. 아래 내용을 이해하기 전에는 입찰하지 마세요.

• 법정지상권땅 위 남의 건물을 못 철거하거나 땅만 사게 될 수 있어요.
• 일괄매각여러 물건을 한꺼번에 팔아요. 전부 사야 해요.
• 지분 매각집 전체가 아니라 일부 지분만 팔아요. 들어가 살 수 없고 대출도 어려워 초보는 피하는 게 좋아요.
• 유찰 4회여러 번 안 팔린 데는 이유가 있을 때가 많아요. 권리·점유·건물 상태를 더 꼼꼼히 보세요.

• 등기사항전부증명서(인터넷등기소)로 말소기준권리보다 앞선 권리가 있는지 보세요.
• 매각물건명세서·현황조사서에서 임차인 전입일과 대항력을 확인하세요.
• 현장에 가서 실제 사는 사람·관리비 체납·건물 상태를 보세요.

권리분석 쉽게 하기 · 특수물건(유치권·지분·법정지상권)

사건번호

2023타경110870

법원

서울중앙지방법원 경매7계

물건번호

1

용도

토지 · 대지

입찰 방법

기일입찰

매각기일

2026.11.05 10:00

매각 장소

4별관211호경매법정

감정가

7억 2,000만원

최저매각가격

2억 9,491만원 (감정가 41%)

유찰

4회

소재지

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위치

서울 중구 남창동

토지 면적

82.6㎡(25.0평)

• 1토지 대 30.7㎡ 갑구 1번 황진숙 지분 160.8분의 40 전부
• 2토지 대 51.9㎡ 갑구 1번 황진숙 지분 160.8분의 40 전부

전경도 · 내부구조도 · 위치도 · 관련사진 · 누르면 크게 볼 수 있어요.

최근 12개월 이 지역 비슷한 물건 2건이 감정가의 평균 69%에 팔렸고, 평균 2.5번 유찰됐어요. 이 물건 지금 최저가는 감정가의 41%예요.

최근 매각 사례

• 2026.02.26중구 신당동 0토지 대 3㎡3,150만원감정가의 88% · 유찰 1
• 2025.10.28중구 신당동 0토지 대 142㎡6억 8,200만원감정가의 50% · 유찰 4

최선순위 설정

1. 2019.10.08. 압류 2. 2020.06.29. 가압류

인수되는 권리

적힌 내용 없음

지상권 개요

지상 소재 건물을 위하여 법정지상권 성립할 여지 있음

배당요구종기

2023.10.19

매수신청보증금

최저매각가격의 10%

청구금액

3,046만원

사건 접수

2023.08.01

경매개시결정

2023.08.03

매각결정기일

2026.11.12 14:00

임차인·점유 관계는 매각물건명세서 원문과 현황조사서에 있어요. 이 화면은 사람 이름·연락처를 옮기지 않으니 입찰 전 법원경매정보에서 원문을 꼭 확인하세요. 말소기준권리와 인수·소멸 · 임차인 대항력·최우선변제

• 1

  서울특별시 중구 남창동 31-27

  지목 대 · 30.7㎡ · 지분 갑구 1번 황진숙 지분 160.8분의 40 전부

• 2

  서울특별시 중구 남창동 31-28

  지목 대 · 51.9㎡ · 지분 갑구 1번 황진숙 지분 160.8분의 40 전부

위치 및 주위환경구분건물

본건 대상물건은 서울특별시 중구 남창동 소재 "회현역" 북측 인근에 위치에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재된 지대임.

교통상황구분건물

본건 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 지하철역, 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조구분건물

철근콩크리트조 슬래브지붕 및 함석지붕 2층 내 1층, 2층 일부로서, 외벽 : 알루미늄 복합판넬 마감, 내벽 : 각종 인테리어 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태구분건물

영업시설로 이용중임.

설비내역구분건물

위생설비, 급·배수설비, 시스템에어컨, 스프링쿨러, 화재감지기, 공조설비 등을 갖추고 있 음.

토지의 형상 및 이용상태구분건물

인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 16필지 일단의 가각전재된 사다리형의 토지로서, 상업 용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등구분건물

대상물건 북측, 남측, 서측의 약 10미터, 6-8미터, 6-8미터 도로와 각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태구분건물

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 시장, 가축사육제한구역, 대 공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24), 역사도심 (4대문안)임.

공부와의 차이구분건물

공부상 2층 건물이나 3층과 4층을 무단증축하여 사용중임.

1. 2026.11.05

   매각기일

   최고가로 써 낸 사람이 '최고가매수신고인'이 돼요. 떨어지면 보증금은 그 자리에서 돌려받아요.

2. 2026.11.12

   매각결정기일

   법원이 매각을 허가할지 정해요. 보통 매각기일 1주 뒤예요.

3. 2026.11.19 무렵

   허가 확정

   7일 안에 항고가 없으면 확정돼요. 이때부터 경락잔금대출 실행을 준비하세요.

4. 2026.12.19 무렵까지

   잔금 납부

   법원이 보내는 대금지급기한 통지서의 날짜까지 내요(보통 확정 뒤 한 달 안). 못 내면 보증금을 잃어요.

5. 잔금 낸 날부터 60일 안

   취득세 신고·납부

   잔금을 낸 날 소유권을 얻어요. 위택스로 신고할 수 있어요.

6. 잔금 낸 날부터 6개월 안

   인도명령 신청

   사는 사람이 안 나가면 인도명령을 신청해요. 이 기간이 지나면 소송을 해야 해요.

날짜는 법이 정한 기간으로 어림한 거예요. 실제 날짜는 법원 통지서를 따르세요.

지분경매

· 공유 부동산 가운데 한 사람의 지분만 파는 경매. 다른 공유자에게 우선매수권이 있습니다(제140조).

법정지상권

· 토지와 건물 주인이 경매로 달라질 때 건물을 위해 법이 인정하는 토지 사용권(민법 제366조).

일괄매각

· 여러 부동산을 하나로 묶어 한 번에 파는 것(민사집행법 제98조). 토지와 그 위 건물을 함께 파는 경우가 많습니다.

• 특수물건 주의: 유치권·법정지상권·지분·대지권

  유치권·법정지상권처럼 등기부에 나오지 않는 권리, 지분만 파는 물건, 대지권이 등기되지 않았거나 토지에 별도 등기가 있는 집합건물, 위반건축물은 값이 많이 내려가도 그만한 이유가 있습니다. 무엇을 떠안는지 알고 들어가야 합니다.

• 권리분석 기초

  권리분석은 낙찰 뒤에 사라지는 권리와 매수인이 떠안는 권리를 가려내는 일입니다. 말소기준권리를 찾고, 그보다 앞선 대항력 있는 임차인과 배분요구종기를 확인하는 것이 출발점입니다.

• 입찰가 정하기와 시세 조사

  감정가는 몇 달 전 평가액이라 지금 시세와 다를 수 있습니다. 실거래가와 현재 매물로 시세를 다시 잡고, 세금·인수할 보증금·공용부분 체납 관리비·명도비용·수리비·이자를 뺀 값에서 거꾸로 최대 입찰가를 정하세요.

• 법원경매 입찰 방법(기일입찰·기간입찰)

  법원경매는 대부분 매각기일에 법원에 나가 입찰표와 매수신청보증금(원칙은 최저매각가격의 10%)을 함께 내는 기일입찰로 진행합니다. 개찰에서 가장 높은 값을 쓴 사람이 최고가매수신고인이 되고, 조건을 갖춘 다른 입찰자는 차순위매수신고를 할 수 있습니다.