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울산 중구 전용 84.65㎡(약 26평) 아파트 물건이 2번 유찰돼, 최저가가 감정가 3억 2,500만원에서 1억 5,925만원(감정가의 49%)까지 내려왔어요.

가격 흐름

이번에도 아무도 사지 않으면 다음 매각기일에는 최저가가 법원에 따라 20~30% 더 내려가 약 1억 1,148만원~1억 2,740만원이 돼요. 기다리면 싸지지만, 그사이 다른 사람이 먼저 낙찰받을 수 있어요.

얼마에 팔릴까

비슷한 물건은 평균 감정가의 82%에 낙찰돼, 이 물건은 약 2억 6,650만원(2억 4,375만원~2억 8,925만원)에 팔릴 것으로 어림돼요. 근거는 법원 인근 매각 통계 최근 6개월 23건이에요.

위험 신호

법원 자료에 유치권 신호가 있어요. 낙찰받고도 돈을 더 물거나 쓰지 못할 수 있어 초보에게는 어려운 물건이에요.

들어갈 돈

입찰할 때 보증금 3,185만원이 필요하고 2억 6,650만원에 낙찰받으면 취득세만 약 267만원(1%, 1주택 기준)이에요. 법무사 비용, 명도비, 밀린 관리비, 수리비도 따로 들어요.

초보에게는 어려운 물건일 수 있어요. 아래 내용을 이해하기 전에는 입찰하지 마세요.

• 유치권공사대금 등을 받으려 점유하는 사람이 있다는 신고예요. 성립하면 낙찰자가 그 돈을 떠안을 수 있어요.
• 재매각전 낙찰자가 잔금을 못 낸 물건이에요. 보증금이 20%로 오르는 경우가 많아요.

• 등기사항전부증명서(인터넷등기소)로 말소기준권리보다 앞선 권리가 있는지 보세요.
• 매각물건명세서·현황조사서에서 임차인 전입일과 대항력을 확인하세요.
• 현장에 가서 실제 사는 사람·관리비 체납·건물 상태를 보세요.

권리분석 쉽게 하기 · 특수물건(유치권·지분·법정지상권)

사건번호

2025타경12490

법원

울산지방법원 경매5계

물건번호

1

용도

아파트

입찰 방법

기일입찰

매각기일

2026.11.05 10:00

매각 장소

133호경매법정

감정가

3억 2,500만원

최저매각가격

1억 5,925만원 (감정가 49%)

유찰

2회

소재지

0

위치

울산 중구 학성동

전용면적

84.65㎡(전용 25.6평)

약 2억 6,650만원감정가의 82%

2억 4,375만원 ~ 2억 8,925만원 사이에서 낙찰될 때가 많아요 · 최저가보다 67% 높아요.

근거: 법원 인근 매각 통계 최근 6개월 23건 평균

• 1집합건물 철근콘크리트구조 84.648㎡

전경도 · 위치도 · 관련사진 · 누르면 크게 볼 수 있어요.

최근 12개월 이 지역 비슷한 물건 32건이 감정가의 평균 81%에 팔렸고, 평균 1.3번 유찰됐어요. 이 물건 지금 최저가는 감정가의 49%예요.

최근 매각 사례

• 2026.10.22중구 서동 신라맨션 0집합건물 철근콘크리트조 73.05㎡1억 109만원감정가의 82% · 유찰 1
• 2026.10.21중구 반구동 현대그랜드맨션 0집합건물 철근콘크리트조 63㎡1억 3,111만원감정가의 95% · 유찰 1
• 2026.10.20중구 태화동 희마비아이피맨션아파트 0집합건물 철근콘크리트조 67.24㎡1억 1,390만원감정가의 74% · 유찰 1
• 2026.10.15중구 복산동 남운럭키맨션 0집합건물 철근콘크리트조 66.47㎡1억 1,002만원감정가의 72% · 유찰 1
• 2026.10.15중구 반구동 한라그랜드맨션 0집합건물 철근콘크리트조 59.895㎡1억 530만원감정가의 78% · 유찰 1
• 2026.09.17중구 남외동 일신에일린의뜰아파트 0집합건물 철근콘크리트구조 133.2012㎡5억 3,799만원감정가의 97% · 유찰 1
• 2026.09.08중구 반구동 유로캐슬아파트 0집합건물 철근콘크리트조 84.90㎡2억원감정가의 75% · 유찰 1
• 2026.09.08중구 반구동 세창짜임아파트 0집합건물 철근콘크리트구조 84.5117㎡2억 5,500만원감정가의 98% · 유찰 1

최선순위 설정

2022.5.4. 근저당권

인수되는 권리

적힌 내용 없음

지상권 개요

적힌 내용 없음

배당요구종기

2025.11.28

매수신청보증금

최저매각가격의 30%

청구금액

2억 3,271만원

사건 접수

2025.09.04

경매개시결정

2025.09.05

매각결정기일

2026.11.12 16:00

임차인·점유 관계는 매각물건명세서 원문과 현황조사서에 있어요. 이 화면은 사람 이름·연락처를 옮기지 않으니 입찰 전 법원경매정보에서 원문을 꼭 확인하세요. 말소기준권리와 인수·소멸 · 임차인 대항력·최우선변제

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  울산광역시 중구 학성동 203-12 강변경남팰리스 8층801호

  철근콘크리트구조 84.648㎡ · 강변경남팰리스 · 철근콘크리트구조 84.648㎡ · 8층801호

위치 및 주위환경구분건물

본건은 울산광역시 중구 학성동 소재 '학성공원' 남측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황구분건물

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조구분건물

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 중 8층 801호로서 외벽 : 스톤코트, 몰탈위페인트 내벽 : 벽지, 타일 창호 : 샷시창

이용상태구분건물

공동주택(아파트)임.

설비내역구분건물

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태구분건물

세장형이며, 공동주택 및 근린생활시설용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등구분건물

부지의 남측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태구분건물

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공부와의 차이구분건물

없음.

1. 2026.11.05

   매각기일

   최고가로 써 낸 사람이 '최고가매수신고인'이 돼요. 떨어지면 보증금은 그 자리에서 돌려받아요.

2. 2026.11.12

   매각결정기일

   법원이 매각을 허가할지 정해요. 보통 매각기일 1주 뒤예요.

3. 2026.11.19 무렵

   허가 확정

   7일 안에 항고가 없으면 확정돼요. 이때부터 경락잔금대출 실행을 준비하세요.

4. 2026.12.19 무렵까지

   잔금 납부

   법원이 보내는 대금지급기한 통지서의 날짜까지 내요(보통 확정 뒤 한 달 안). 못 내면 보증금을 잃어요.

5. 잔금 낸 날부터 60일 안

   취득세 신고·납부

   잔금을 낸 날 소유권을 얻어요. 위택스로 신고할 수 있어요.

6. 잔금 낸 날부터 6개월 안

   인도명령 신청

   사는 사람이 안 나가면 인도명령을 신청해요. 이 기간이 지나면 소송을 해야 해요.

날짜는 법이 정한 기간으로 어림한 거예요. 실제 날짜는 법원 통지서를 따르세요.

유치권

· 물건에 관해 생긴 채권을 받을 때까지 물건을 붙잡아 둘 수 있는 권리. 등기 없이 생깁니다(민법 제320조).

재매각

· 매수인이 대금을 내지 않아 다시 파는 것. 앞선 매수인은 보증금을 돌려받지 못합니다(제138조).

• 특수물건 주의: 유치권·법정지상권·지분·대지권

  유치권·법정지상권처럼 등기부에 나오지 않는 권리, 지분만 파는 물건, 대지권이 등기되지 않았거나 토지에 별도 등기가 있는 집합건물, 위반건축물은 값이 많이 내려가도 그만한 이유가 있습니다. 무엇을 떠안는지 알고 들어가야 합니다.

• 공유자 우선매수·차순위매수·재매각

  지분경매에서는 다른 공유자가 최고가와 같은 값으로 먼저 살 수 있고(공유자 우선매수), 최고가매수신고인이 대금을 내지 않으면 차순위매수신고인에게 기회가 가거나 재매각이 열립니다. 대금을 내지 않은 매수인은 보증금을 돌려받지 못하고 재매각에 입찰할 수도 없습니다.

• 권리분석 기초

  권리분석은 낙찰 뒤에 사라지는 권리와 매수인이 떠안는 권리를 가려내는 일입니다. 말소기준권리를 찾고, 그보다 앞선 대항력 있는 임차인과 배분요구종기를 확인하는 것이 출발점입니다.

• 입찰가 정하기와 시세 조사

  감정가는 몇 달 전 평가액이라 지금 시세와 다를 수 있습니다. 실거래가와 현재 매물로 시세를 다시 잡고, 세금·인수할 보증금·공용부분 체납 관리비·명도비용·수리비·이자를 뺀 값에서 거꾸로 최대 입찰가를 정하세요.